Qué es el valor de referencia de una vivienda y en qué impuestos se aplica

Tanto las personas que van a comprar o vender una vivienda, o recibirla en herencia o donación, habrán escuchado hablar del valor de referencia, al igual que del valor catastral o del valor de mercado. En ocasiones son términos que se confunden y muchos se preguntan qué es realmente el valor de referencia, cómo puede saberse y para qué sirve realmente. 

Según explican desde la Dirección General del Catastro, el valor de referencia es el “resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario”

En su relación al valor catastral, el valor de referencia no influye en él de ningún modo, de manera que no afecta ni al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ni a ninguno de los impuestos que tengan como base imponible el valor catastral de la vivienda. Pero si que se tendrán en cuenta para el cálculo de otros impuestos. 

Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia 

Además de afectar a diferentes impuestos, el valor catastral es un dato protegido, es decir que no se publica, y se actualiza por  las Leyes de Presupuestos Generales del Estado

Mientras que el valor de referencia de un inmueble se determina y se publica de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro, dónde ya pueden consultarse los del año 2024.

A qué impuestos afecta el valor de referencia 

Este valor de referencia se tendrá en cuenta para calcular la base imponible de estos dos impuestos: 

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) 
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Algo muy importante a tener en cuenta es que el valor de referencia de una vivienda nunca podrá superar al valor de mercado de la misma, por ello para su cálculo se utilizan unos factores de minoración que aseguran que cuando se utilice este valor para el cálculo de los impuesto no suponga una tributación mayor. 

En el caso de que el valor declarado o el precio que se pague sea superior al valor de referencia que le corresponde a la vivienda, se usará para el cálculo de la base imponible de estos impuestos el de mayor importe. 

Desde el catastro también aclaran que en el caso de que este valor se haya usado para calcular los impuestos por la adquisición de una vivienda “este se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente”