Cuando se habla del valor de una vivienda o cualquier otro inmueble se pueden considerar diferentes importes. Entre ellos están el valor de mercado de la vivienda y su valor catastral. Lo cierto es que aunque hacen referencia a la misma propiedad, son valores totalmente diferentes, ya que cada uno tiene en cuenta factores distintos para su cálculo y se utilizan en situaciones diferentes.  

En primer lugar, conviene conocer a qué hace referencia cada uno de ellos. El valor de mercado de la vivienda es, como se indica en su nombre, el precio que la casa o piso tendría en el mercado inmobiliario, es decir, el precio por el que se podría vender. Para determinarlo conviene hacer un estudio de mercado en el que se tengan en cuenta las características de la vivienda, el precio de venta de viviendas similares en la zona, cuántas hay en venta, su estado y qué ofrecen. 

El valor catastral por contra es un valor oficial y que según la Ley del Catastro Inmobiliario se determina objetivamente con los datos del Catastro y que incluye en su cálculo tanto el valor del suelo como el de las construcciones que hay en él. 

¿Qué diferencias hay entre el valor de mercado y el valor catastral de una vivienda? 

Además de las diferencias en su cálculo que se deducen de la definición anterior de cada uno de ellos, otra de las distinciones entre ellos es su uso. 

El valor de mercado de la vivienda se utiliza, por ejemplo, en las operaciones de venta del mismo para establecer el precio que el inmueble podría tener para futuros compradores. Este importe suele estar muy por encima del valor catastral del bien, que nada tiene que ver con el valor en el mercado de la vivienda. 

El valor catastral es utilizado por las administraciones para el cálculo de algunos impuestos, como por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como Plusvalía Municipal. 

Lo habitual es que para una misma vivienda haya diferencias entre estos dos importes, siendo el valor de mercado el mayor catastral. De hecho, si una casa o piso se termina vendiendo por debajo de su valor catastral, la administración podría terminar sancionando al comprador porque se puede considerar que habría una infravaloración del valor de mercado de la misma para pagar menos impuestos.

Otros valores que podrían confundirse con el valor de mercado y el valor catastral de una vivienda 

Existe otro valor que aunque en muchas ocasiones se conoce menos que los anteriores, es importante tener en cuenta. Se trata del valor de referencia que según el catastro es “resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario”

Este importe, aunque pueda parecer similar al valor de mercado, no lo es, ni puede superarlo, ya que se le aplican unos coeficientes de minoración aseguran que cuando se utilice este valor para el cálculo de los impuestos no suponga una tributación mayor. 

A diferencia del valor catastral, que está protegido y no se publica, el de referencia se publica en la sede electrónica del catastro. Como similitud que tienen ambos es que se utilizan para el cálculo de algunos impuestos, el catastral para los antes mencionados y el de referencia para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).