Cómo calcular el valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda o de cualquier otro bien inmueble es un valor clave para los propietarios, ya que se utiliza para calcular el pago de algunos impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por tanto, dependiendo de cuál sea el mismo tendrán que pagar más o menos dinero. Además, se utiliza para otro tipo de trámites por lo que es conveniente conocer cómo se calcula el mismo. 

Saber esto puede ser determinante, y es que el Tribunal Supremo ha establecido en una sentencia del 18 de enero, que los ayuntamientos deberán devolver a los propietarios el valor del IBI cuando el valor catastral usado para el cálculo no se corresponda con el valor económico o la realidad de la finca. 

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Este valor viene determinado por el Catastro, que es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que contiene, según informan en su propia web, “la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita”

Cómo se determina el valor catastral de una vivienda 

El valor catastral se establece para cada bien inmueble, se fija teniendo en cuenta los criterios de valoración establecidos por cada municipio. 

Según el artículo 22 de la Ley del Catastro Inmobiliario el valor catastral es:

el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Para su cálculo se tienen en cuenta los siguientes componentes según se detalla en el artículo 23 de dicha ley: 

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
• El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
• Las circunstancias y valores del mercado.
• Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

La normativa prevé además una serie de limitaciones para el mismo, como que no podrá superar el valor de mercado, entendiéndose que esté será el valor más probable por el que podía venderse, y para el mismo se ha fijado un coeficiente de referencia del 0,5. Además, en el caso de los bienes con precio de venta limitado, como las Viviendas de Protección Oficial (VPO) el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.