En plena campaña de la Renta, que acaba el próximo 30 de junio, son muchos los contribuyentes que aún no han presentado su declaración y que todavía se hacen preguntas para no cometer fallos a la hora de presentarla.
Y una de las grandes preguntas que sobrevuela las cabezas de muchos propietarios ahora es cuáles son los impuestos reales que afectan a un propietario en el momento que se compra una vivienda, o cuál es el impacto fiscal de tener una segunda vivienda.
Ante esto último, el funcionario de Hacienda Roberto Gómez Rubio lanza un claro aviso. "Si se trata de una segunda vivienda que está vacía, se tributa por imputación de rentas", asegura. Este concepto, que suele generar muchas dudas, implica el pago de un impuesto calculado como el 2% o el 1,1% del valor catastral del inmueble, una medida con la que Hacienda puede multar a los propietarios que no cumplan ciertos requisitos.
El técnico de Hacienda indica que muchas personas no saben realmente el impacto fiscal que puede tener la compra o tenencia de una segunda casa o piso, siendo este por lo general muy alto debido a la gran cantidad de tributos que hay que afrontar.
Roberto Gómez aclara en un post de LinkedIN algunos conceptos claves sobre los impuestos que afectan en materia inmobiliaria desde que se compra una vivienda hasta que se declara.
Los enormes gastos de entrada al adquirir un inmueble
Cuando se compra una casa, la carga fiscal varía significativamente según el tipo de propiedad que se haya adquirido. Así, si se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar un IVA del 10% más los temidos Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Sin embargo, para las casas de segunda mano la historia es otra, ya que el impuesto principal al que hay que hacer frente es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía entre un 4% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.
El día a día: vivienda habitual, alquiler y segundas residencias
Asimismo, mientras se es propietario, la tributación depende únicamente del uso que le demos al piso. Por lo general, la vivienda habitual está exenta de tributación en el IRPF, incluyendo el garaje y el trastero siempre que se hayan adquirido en la misma escritura original. Pero cuidado, porque Gómez advierte de una trampa muy común: "Si el garaje o trastero se adquieren posteriormente, aunque sea donde residen habitualmente, tributará como imputación de rentas".
Por otro lado, en el caso de usar la vivienda para alquiler, esos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Encima, la buena noticia es que sobre el rendimiento neto se aplica una reducción general del 50% y se permite la deducción de gastos vinculados como la comunidad, los suministros o el recibo del IBI. Aunque este mercado se enfrenta además a nuevas regulaciones, ya que a partir de 2030 será obligatorio un nuevo requisito para vender o alquilar una casa.
Entonces, ¿qué pasa con las casas de la playa o del pueblo? Poseer una segunda residencia sin alquilar tiene consecuencias fiscales directas. Y es que, tal y como avisa el experto de forma tajante: "Si tienes una segunda vivienda, se tributa la imputación de rentas siempre que esté vacía". Además, los propietarios se enfrentan hoy en día a otras grandes preocupaciones añadidas, como el miedo a la okupación de la segunda vivienda, un problema que añade mucha complejidad a la gestión de estos inmuebles.
Cuentas claras a la hora de vender y evitar sustos
Finalmente, en el momento de deshacernos de la casa, la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial que se calcula por la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición inicial. Si existe ganancia, esta tributa directamente en la base imponible del ahorro en el IRPF. No obstante, la ley también contempla algunas exenciones importantes, como la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o cuando se reinvierte el importe en una nueva vivienda habitual.
A todo este cálculo, además, siempre hay que sumarle la famosa Plusvalía Municipal (IIVTNU), que grava el incremento del valor del suelo. Por todo ello, el técnico de Hacienda concluye que es fundamental "hacer una buena planificación de cara a no tener sorpresas fiscales", ya que, según sus propias palabras para rematar el asunto, "un pequeño cambio puede tener importantes implicaciones fiscales".
