Qué es una hipoteca inversa, ventajas y qué bancos la ofrecen

Las hipotecas no solo sirven para comprar una vivienda, sino también para conseguir unos ingresos extra. Es la función, precisamente, de la hipoteca inversa. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario por el que el banco abona al solicitante una renta mensual a cambio de que ofrezca su vivienda como garantía. Ahora se está volviendo más popular, después de estar varios años desaparecida, por ser una vía para complementar la pensión. 

¿Por qué recibe el nombre de inversa? Porque a diferencia de las convencionales, la deuda no disminuye con el tiempo, sino que va aumentando siendo un tercero el que finalmente se va a encargar de asumirla. Aquí entra el segundo punto clave: dirigida fundamentalmente a personas mayores de 65 años, aunque puede subir hasta los 70 dependiendo de la entidad bancaria, son sus herederos los que acabarán pagando la deuda. 

Así, funciona al revés que el resto de hipotecas: la persona que la solicita, que debe tener una vivienda en propiedad, no tiene que devolver el dinero que le han prestado, sino que serán sus herederos los que tengan que hacerse cargo del préstamo cuando el demandante de la hipoteca inversa haya fallecido. A continuación se explica más en profundidad su funcionamiento y los requisitos que se exigen para solicitarla. 

Requisitos de la hipoteca inversa y cómo funciona 

La hipoteca inversa permite completar la pensión poniendo en garantía la vivienda. Hay que destacar que no se pierde la propiedad de la misma, ya que el solicitante puede vivir allí hasta su fallecimiento o incluso alquilarla. De hecho, el suscriptor no tiene que saldar nunca la deuda con el banco, sino que son sus herederos los que tendrán que asumir el préstamo hipotecario, al que se le suman los intereses correspondientes. 

Siguiendo con su funcionamiento, se puede optar por una hipoteca inversa temporal o una vitalicia. La primera, la inversa temporal, permite recibir una cuota mensual por un periodo previamente fijado en el contrato. El importe total a recibir será el equivalente al valor de la vivienda, dejando de cobrarlo una vez que se haya cubierto, aunque también se puede optar por un pago único. 

Por su parte, la hipoteca inversa vitalicia es la que garantiza una renta mensual a su titular e por vida, si bien la cuantía mensual a recibir será menor por dicho motivo. Un aspecto importante que hay que recordar es que en caso de que se recibiera el valor total de la vivienda a través de las rentas mensuales, no se perdería el uso de la vivienda. Incluso, como explica BBVA, puede haber dos titulares en la hipoteca, venciéndose una vez que hayan fallecido ambos.  

En cuanto a su contrato, además del prestamista (que suele ser un banco) y del cliente, tiene que intervenir un asesor independiente. Así se dicta por ley, tratándose de una medida para prevenir que la entidad prestamista pudiera aprovecharse de la situación. En este contrato, el solicitante además tiene que elegir entre recibir la renta obtenida mensualmente, como ocurre en la mayoría de los casos, o bien en un pago único. En este sentido, la cuantía de la renta dependerá de los siguientes factores: 

• Valor de la vivienda: a mayor tasación, mayor será la renta a recibir. 
• Edad del propietario, que será el beneficiario. 
• De la forma de percepción. 

Ahora, teniendo en cuenta que los beneficiarios del préstamo no tienen que pagarlo, ¿cómo se devuelve la hipoteca? Tendrán que hacerlo sus herederos, decidiendo si en el momento del fallecimiento venden la vivienda para pagar la deuda, la pagan con sus propios fondos o deciden contratar una nueva hipoteca para pagar la deuda que ha quedado. 

Requisitos para pedir una hipoteca inversa 

Según el Banco de España, estos son las condiciones que se deben de reunir para solicitar una hipoteca inversa: 

• Ser mayor de 65 años.
• Tener una discapacidad igual o superior al 33%.
• Contar con una dependencia severa o gran dependencia.
• Ser titulares de la vivienda, ya sea de uso habitual o funcione como una segunda vivienda. De utilizarse como residencia habitual, se cuenta con ventajas fiscales como evitar el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD). 

Gastos de la hipoteca inversa

Como todas las hipotecas, la inversa también conlleva una serie de gastos. Estos son los siguientes:

• Tasación de la vivienda a coste del titular.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque no se paga si se trata de una vivienda habitual.  
• Registro, notaría y comisión de apertura del préstamo.
• Intereses de la hipoteca.  

¿Qué bancos permiten solicitarla? Como informa Roams Finanzas, a día de hoy solo se puede solicitar en el Banco Santander mediante una colaboración con Maphre. 

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas inversas 

La principal ventaja de la hipoteca inversa es conseguir un ingreso extra para completar la pensión, siendo especialmente útil para aquellas personas a las que no le haya quedado una buena prestación. Además, se le suma el hecho de que se está monetizando un activo, en este caso un inmueble, sin perder la propiedad o su uso, ya que no se tiene que vender ni alquilarlo y, por tanto, se puede seguir residiendo en la vivienda. 

No obstante, también presenta una serie de inconvenientes, como es la posibilidad de tener que contratar un seguro de rentas vitalicias derivadas. También el hecho de que la cuantía de la renta a recibir depende del valor de la vivienda, que puede fluctuar dependiendo del estado del mercado. Por último, se encuentra la obligación de que los herederos tengan que hacerse cargo del pago de la deuda.