¿Qué es una hipoteca variable? Guía para entender cómo funciona en 2024

A la hora de financiar la compra de una vivienda mediante una hipoteca, son muchos los aspectos a tener en cuenta, uno de ellos el tipo de hipoteca a solicitar. El mercado ofrece infinidad de opciones entre ellas, una de las más conocidas, la hipoteca variable. Pero antes de decidir si es esta la opción más conveniente habrá que conocer qué es realmente, cuál es su funcionamiento y lo más importante cómo se calcula su cuantía. 

Como su nombre bien indica, en este tipo de hipoteca la cuota a pagar varía, y lo hace condicionada por el tipo de interés que se le aplica, que viene determinado por dos componentes. El componente variable, conocido como índice de referencia, entre los cuales el más habitual es el euríbor, y una segunda variable en este caso fija, que se conoce como diferencial, y es un porcentaje que se pacta con el banco y que se sumará al variable para determinar el tipo de interés a aplicar. 

Cómo funciona una hipoteca variable

Una vez que se sabe como se determina el tipo de interés y de que está compuesto, lo siguiente que hay que conocer es cual es el funcionamiento, es decir como irán variando a lo largo de la vida del préstamo. 

Para ello a la firma con el banco se establecerá el tipo de revisión de la hipoteca, lo común es que sea anual y con menos frecuencia semestral. Por tanto, en el caso de la revisión anual de una hipoteca variable condicionada al euríbor, todos los años, llegada la fecha, se recalculará el tipo de interés en función del euríbor vigente en ese momento. De este modo y durante un año se estará aplicando ese tipo a las cuotas de la hipoteca.

En periodos de subidas y tipos altos, tener una hipoteca variable supone que el importe de intereses a pagar llegue a ser muy alto, y que si las subidas se mantienen durante mucho tiempo sea conviene replantearse si es conveniente cambiar la hipoteca a tipo fijo.

Cómo se calcula la cuantía 

Para calcular la cuota de una hipoteca a tipo de variable, lo primero que hay que tener en cuenta es el sistema de amortización del préstamo. En España lo usual es que se utilice el sistema de amortización, con el que se pagan más intereses durante los primeros años de vida de la hipoteca y a medida que pasa el tiempo se reduce la cantidad de intereses y se paga más parte del capital. 

Esto no quiere decir que se reduzca el tipo de interés, sino que de la cuota mensual, los primeros años la parte de intereses es mayor a la de capital y la situación se va invirtiendo con el paso del tiempo, pero ese estarán pagando intereses hasta la última cuota, aunque sea en una pequeña proporción. 

La cuota a pagar se calcula aplicando la fórmula del sistema de amortización francés, que puede hacerse con un sencillo paso a paso, o si se quieren evitar complicaciones se pueden utilizar calculadoras online en las que solo hay que introducir los datos de la hipoteca, como la que tiene disponible BBVA.