No canceles tu hipoteca sin antes saber esto: puedes ahorrar mucho dinero

Cancelar la hipoteca es uno de esos momentos que todo el mundo espera, ya que supone un gran desahogo económico y más con las continuas subidas de los tipos de interés que hacen que las cuotas de las hipotecas suban. Pero antes de proceder a cancelar la deuda con el banco por la compra de una vivienda, hay una serie de factores que se deben tener en cuenta.  

Lo primero que se debe tener en cuenta a que no es lo mismo cancelar la hipoteca que se tiene con el banco, es decir, saldar la deuda, que cancelar la hipoteca de forma registral. Esto último es un paso que muchas veces se olvida, pero que es importante hacer, ya que por mucho que la deuda esté saldada, en el Registro de la Propiedad el inmueble seguirá apareciendo con cargas. 

Una vez que se conoce la diferencia entre ambas, no hay que pasar por alto ciertos detalles de cada una de las cancelaciones que pueden hacerte ahorrar algún dinero. 

Cancelación de la hipoteca saldando la deuda en el banco

Lo que más suele preocupar a todos los hipotecados es saldar la deuda con el banco para así tener que dejar la cuota cada mes. En este caso se puede llegar a este punto de dos formas:

• Pago de la última cuota: el banco no puede cobrar comisión de cancelación: 
• Cancelación anticipada: El banco puede cobrar comisiones 

En caso de hacerlo antes de tiempo, las entidades financieras pueden cobrar comisiones por cancelación anticipada, cuyos importes están regulados.

En las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007, según informa el Banco de España (BdE), los límites establecidos para estas comisiones son: 

• Cancelación anticipada parcial: solo si estaba pactado en la firma del contrato
• Compensación por desistimiento: no podrá ser superior a
  • 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años.
  • 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce después de los 5 primeros años 
• Comisión de riesgo de tipo de interés: 
  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no cobrar nada. 
  • En otros casos, el importe será pactado con el banco, pero solo se puede cobrar si la cancelación supone una pérdida para la entidad 

Tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los siguientes límites quedan establecidos del siguiente modo:

• Hipotecas variables 
  • Si se hace durante los 5 primeros años: límite del 0,15 % por ciento del capital reembolsado anticipadamente
  • Durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo:límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
• En el caso de las hipotecas a tipo fijo: 
  • Si se hace en los primeros 10 años: límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente
  • A partir del décimo año: límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

Es importante tener en cuenta que durante el año 2023, si se amortiza anticipadamente una hipoteca variable, el banco no podrá cobrar ningún tipo de comisión por la operación. 

Otro factor clave es el momento de hacer la cancelación anticipada, y es que según explican desde el portal especializado HelpMyCash, la mayoría de las hipotecas en España de amortización, según es sistema francés, es decir que durante los primeros años de vida del préstamo se pagan más intereses que capital, por lo tanto, será en estos primeros años en los que convenga más cancelar la hipoteca. 

Cancelación registral de la hipoteca

Una vez que se ha saldado la deuda con el banco, no termina el proceso de cancelación de la hipoteca, y es que habrá que proceder a la cancelación registral de la misma, para que la vivienda aparezca como libre de cargas.

Este procedimiento también supone pagar un dinero extra, ya que habrá que pagar gastos de notaría, Registro de la Propiedad y como viene siendo la práctica habitual, la gestoría del banco que se encarga del papeleo. Este último trámite puede suponer un coste de hasta 500 euros que se podrían ahorrar haciéndolo uno mismo siguiendo unos sencillos pasos.