Estas son las comisiones que el banco puede cobrarte por una hipoteca

Cuando se va a comprar una vivienda financiándola con una hipoteca, se sabe que hay que hacer frente a una serie de gastos, pero dicho contrato también supone el pago de una serie de comisiones, que se pactan con el banco y que no siempre se pagan en el momento de contratación. Estas comisiones pueden ser cobradas por la entidad en diferentes momentos de la vida del préstamo por lo que conviene conocer cuáles existen. 

Las comisiones son gastos que tiene que asumir la persona hipotecada y que el banco cobra por gestiones y servicios relacionados con la hipoteca. Es muy importante recordar que estas comisiones deben estar debidamente incluidas en el contrato que se firma con la entidad, y la persona debe haber sido correctamente informada de las mismas.

Para ello, antes de firmar la escritura de hipoteca, el banco entrega a cada cliente un documento que contiene toda la información, incluidas estas comisiones, que se conoce como FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) para garantizar la transparencia de la operación. 

Qué comisiones vinculadas a la hipoteca puede cobrarte el banco

Las comisiones pueden cobrarse por diferentes conceptos, y algunas tienen ciertas limitaciones. Estas son las comisiones más habituales que los bancos cobran a sus clientes por una hipoteca, según explican desde el Banco de España (BdE): 

Comisión de apertura 

Es una de las primeras comisiones relacionadas con la hipoteca que habrá que pagar, ya que se hace a la firma del contrato, e incluye los gastos de estudio, gestión y formalización.

Cabe destacar que no es una comisión obligatoria, de hecho algunos bancos no la cobran, y si lo hacen los importes varían según la entidad, oscilando entre el 0,5% y el 2% del capital.

Compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial de una hipoteca

Esta comisión se cobra en el momento en que la persona hipotecada decide cancelar parte de la deuda que tiene con el banco, entregando dinero en concepto de capital antes de que llegue el momento de finalización del préstamo. 

Desde la entrada en vigor en 2019 de la Ley de Crédito Inmobiliario, este tipo de comisiones están reguladas por la misma, y nunca podrán superar los siguientes límites: 

• En hipotecas variables: 0,15% durante los cinco primeros años o 0,25% durante los tres primeros años.
• En hipotecas fijas: 2% durante los primeros diez años y 1,5% a partir del décimo año.

Es importante señalar que si esta amortización anticipada se realiza durante 2024, estará exenta del pago de dichas comisiones, según lo establecido en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.

Comisión por modificación de condiciones o garantías de una hipoteca 

Los cambios en las condiciones de la hipoteca contratada como puede ser la reducción del plazo, o el tipo de interés también son susceptibles de pagar comisión. 

En este caso al ser una novación, y continuar con la misma hipoteca en el mismo banco, según informan desde el Banco de España, si se trata de una la novación del plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente, no pudiendo exceder del 0,1 por ciento del capital pendiente de amortizar. 

Comisión por subrogación 

Esta comisión se cobra cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro, y se aplicaría en las mismas condiciones que una cancelación. 

Comisión por subrogación del deudor de una hipoteca

La subrogación del deudor consiste en un cambio de titular de la hipoteca, el banco cobrará una comisión por los gastos de la gestión de las nuevas condiciones y del nuevo estudio a realizar al nuevo hipotecado. 

Esta comisión podrá cobrarse siempre que así se hubiera pactado en las condiciones a la firma de la hipoteca, y en los casos de compraventa al promotor de viviendas nuevas. 

Compensación por riesgo de tipo de interés de una hipoteca

Esta comisión, según explica el BdE, se aplica en las hipotecas firmadas antes de 2007 que se cancelen de forma anticipada ya sea total o parcialmente. En estos casos habría que pagar además de la comisión de cancelación la compensación por riesgo de tipo de interés.

Esta cantidad se paga para compensar al banco por los intereses que va a dejar de cobrar por cancelar el préstamo antes de tiempo, y solo se podrán cobrar si está pactada de antemano y la operación supone una pérdida para la entidad.

Comisión de mantenimiento en cuentas vinculadas a hipotecas

Lo habitual es que el banco exija a sus clientes tener una cuenta vinculada a la hipoteca para hacer el pago de las cuotas. El mantenimiento de dicha cuenta también genera comisiones, pero dependerá del año en que se firmase.

Según explican desde el Banco de España: 

• Para las hipotecas firmadas antes del 29 de abril de 2012, si la cuenta se mantiene abierta únicamente para el pago de la hipoteca por obligación de la entidad, no corresponde pagar ningún tipo de comisión por ella. 
• Para hipotecas firmadas después del 29 de abril de 2012 podría cobrarse dicha comisión siempre y cuando se haya pactado y aparezca en la información previa teniendo la persona hipoteca conocimiento de la misma. Además, el coste debe ser reflejado en el contrato y no puede modificarse por el banco de forma unilateral.

Gasto por reclamación de posiciones deudoras 

En el caso de que se deje de pagar la cuota de la hipoteca, el banco hará las gestiones oportunas para reclamar el pago. Por estas gestiones también puede cobrar al cliente hipotecado siempre y cuando está acordado en el contrato y el importe que se cobra sea proporcional y acorde a los gastos asumidos por la entidad.