Cómo se calculan los intereses de una hipoteca variable

Las personas que tengan una hipoteca a tipo variable, suelen estar pendientes de las variaciones en los tipos de interés para saber como afectará a las cuotas de las hipotecas, y más en periodos de tipos altos y continuas subidas, como los vividos en los últimos tiempos. Suele ocurrir que aunque se sabe que las variaciones afectarán a los intereses a pagar, no tienen muy claro cómo, y es conviene saber cómo funcionan y cómo se calculan los intereses de una hipoteca variable para evitar sorpresas. 

Las hipotecas variables, como su propio nombre indican, son aquellas en las que el tipo de interés a pagar no es constante, es decir, que varía a lo largo de la vida del préstamo en función a los tipos que marque el mercado. 

De qué se compone el tipo de interés de una hipoteca variable

Antes de poder hacer el cálculo del interés a pagar, habrá que determinar cómo se compone el mismo. Los intereses de las hipotecas variables constan de dos valores, el primero de ellos, es la parte variable, conocidos como índices de referencia. Según informan desde el Banco de España, los índices para referenciar los préstamos hipotecarios son: 

• Euríbor a un año.
• Euríbor a una semana, un mes, tres meses, seis meses. 
• Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. 
• Permuta de intereses/Interest Rate Swap, IRS al plazo de cinco años. 
• Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, IRPH concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. 
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. 
• Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR). 

Pese a que existen variedad de ellos, lo habitual en nuestro país es que las hipotecas estén referenciadas al euríbor a un año. 

La segunda parte que compone el interés que se pagará por la hipoteca es el diferencial, que es una cantidad fija que se pacta con el banco y que se sumará a esta cantidad. Quedando la fórmula del tipo de interés de la hipoteca del siguiente modo:

Tipo de interés= euríbor + diferencial 

Cómo se calcula el interés de una hipoteca variable

Para calcular el interés que se va a pagar habrá que tener él cuenta la fecha en la que se firma o revisa la hipoteca, que si está referenciada al euríbor a un año, se revisará al año de la firma, es decir que si se firmó en enero de 2023, tocaría revisar en enero de 2024, y ver cuál es el porcentaje del euríbor en esa fecha. 

Para este enero de 2024 el euríbor definitivo está situado en el 3,609%. Lo siguiente será verificar cuál es el diferencial. Para las mejores hipotecas variables que se pueden conseguir este mes de febrero de 2024, el TIN (Tipo de Interés Nominal) se sitúa en E + 0,49 % (2,33% los primeros 12 meses), este TIN servirá para calcular los intereses anuales que se pagarán. 

Si por ejemplo este enero de 2024 se solicita una hipoteca de 200.000 euros para calcular cuántos intereses se pagan al año, se usaría el euríbor del 3,609% más el diferencial del 2,33%, quedando un TIN del 5,939 %.

Al año se pagarían de intereses: 200.000 x 5,939%= 11.878 euros.