El Tribunal Supremo ha confirmado que una vivienda puede ponerse a la venta judicialmente, aunque una parte de la misma forme parte de una herencia todavía no adjudicada. La clave en este caso no está en la condición de ser herederos, sino en la de copropietarios con una participación concreta ya acreditada en el inmueble.
Según explica el Alto Tribunal, si una persona es titular de una cuota determinada del inmueble por un título distinto a la herencia, puede ejercer la acción de división de la cosa común, incluso cuando el resto de la vivienda esté integrado en una herencia pendiente de aceptación y partición. Así lo establece en su sentencia 67/2026, de 26 de enero, en la que analiza el caso de varios propietarios que poseían el 50% de una vivienda por donación, mientras que el otro 50% pertenecía a una herencia aún no repartida.
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El Juzgado de Primera Instancia de Ávila declaró la extinción del condominio, ordenando la venta del inmueble y el reparto del dinero según la cuota de cada propietario. El juez entendió que los demandantes actuaban como copropietarios del 50% por donación, lo que era suficiente para ejercitar la acción de división, y que la herencia pendiente sobre la otra mitad no podía bloquear ese derecho, sin perjuicio de los derechos sucesorios que posteriormente pudieran concretarse en la partición. La Audiencia Provincial, sin embargo, revocó esa decisión al considerar que antes debía realizarse la partición hereditaria y que no quedaba debidamente acreditada la legitimación para pedir la división.
La herencia sin repartir no bloquea el derecho a dividir (si existe copropiedad determinada)
El Tribunal Supremo, en su sentencia, recuerda que el artículo 400 del Código Civil reconoce que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Esto significa que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento la división del bien común (en este caso, la vivienda de la que eran copropietarios).
Los demandantes eran titulares acreditados de la mitad indivisa del inmueble por título de donación, y para el Alto Tribunal, esa circunstancia es suficiente para reconocerles legitimación activa, con independencia de que el otro 50% estuviera integrado en una herencia yacente (es decir, pendiente de aceptación y reparto).
La sentencia subraya que permitir que la falta de partición hereditaria paralice la división supondría dejar el derecho de los copropietarios en manos de la voluntad de los herederos, algo contrario al principio jurídico de que nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad contra su voluntad. Además, el Supremo aclara que la existencia de la herencia yacente no impide el ejercicio de la acción, ya que esta puede ser demandada como tal en el procedimiento.
Dividir la vivienda no implica necesariamente hacerlo físicamente. Cuando el inmueble no puede dividirse materialmente, algo que ocurre con la mayoría de viviendas, la solución habitual es la adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios, compensando económicamente al resto o, si no hay acuerdo, la venta (normalmente en subasta judicial) y el reparto del dinero según el porcentaje de cada uno.
En el caso de esta vivienda, el Supremo confirma la decisión de primera instancia, que acordaba la venta del inmueble y el reparto proporcional del precio obtenido, transformando el bien en dinero que posteriormente corresponderá a cada parte según su cuota y, en su caso, según lo que se determine en la futura partición hereditaria.
No basta con ser heredero: hay que ser copropietario
Según la sentencia, hay que tener en cuenta un detalle importante: para ejercer esta acción no basta con ser heredero si todavía no se ha producido la partición. Lo determinante es tener una cuota concreta y determinada en copropiedad que permita ejercer la acción de división.
Si esa titularidad existe y está acreditada, la circunstancia de que parte del inmueble esté pendiente de reparto hereditario no impide que el juez ordene la venta, siempre que se trate de una comunidad ordinaria con cuotas ya definidas y no exclusivamente de una comunidad hereditaria pendiente de adjudicación.