Con la primavera a la vuelta de la esquina son muchos los que ya piensan en disfrutar de las zonas exteriores de las casas. Pasar tiempo en patios y terrazas supone también protegerse del sol y ello, en muchos casos, implica la instalación de pérgolas y toldos en las terrazas. Pero, ¿qué pasa si se vive en una comunidad de vecinos?, ¿Es necesario que la comunidad autorice la instalación aunque se trate de una terraza privativa?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el derecho a realizar obras dentro de una vivienda o local tiene límites cuando se ven afectados elementos comunes del edificio, como puede ser la fachada, la estructura o la configuración exterior. Y en muchos casos, las pérgolas y toldos pueden encajar en ese supuesto.
La clave está en determinar si la instalación altera la estética del inmueble o implica anclajes en elementos comunes. Si es así, la comunidad tiene derecho a intervenir.
No todo depende de que la terraza sea privativa
Aunque la terraza figure como elemento privativo en el título de propiedad, la fachada y la estructura del edificio son elementos comunes, tal y como recoge el artículo 396 del Código Civil, al que remite la propia Ley de Propiedad Horizontal. Por eso, incluso en terrazas de uso exclusivo, las actuaciones visibles desde el exterior pueden quedar sujetas a control comunitario.
En muchos edificios existen además estatutos que regulan expresamente la instalación de toldos, cerramientos o estructuras similares, fijando colores, materiales o prohibiciones concretas. En esos casos, el propietario deberá ajustarse a lo previsto en dichas normas.
La instalación puede requerir autorización previa
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos e instalaciones de su piso o local siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario.
Cuando una pérgola o toldo se fija a la fachada, sobresale del perímetro de la terraza o modifica la imagen exterior del edificio, puede considerarse una alteración de la configuración exterior, lo que obliga a contar con autorización de la comunidad.
Además, en este sentido, el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que determinadas alteraciones de la estructura del edificio, así como innovaciones que afecten a elementos comunes, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto significa que no basta con comunicar la instalación al presidente o al administrador. Si la actuación afecta a la fachada o a elementos comunes, debe aprobarse en Junta con la mayoría correspondiente.
A todo esto hay que sumar que en determinadas zonas, sobre todo en las de interés histórico y cultural, la estética de los edificios debe someterse a la ordenanza municipal, por lo que el Ayuntamiento podría llegar a sancionar y obligar a la retirada.
Instalarla sin permiso puede obligar a retirarla
La Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, no permite que un vecino actúe unilateralmente cuando afecta a elementos comunes. Si la comunidad considera que la pérgola o toldo vulnera la normativa o altera la estética del edificio sin autorización, puede exigir su retirada.
Si la instalación provoca perjuicios, riesgos estructurales o incumple los acuerdos comunitarios, la comunidad puede iniciar acciones judiciales para exigir el cese de la actuación y la reposición al estado original.
No obstante, la comunidad tiene que valorar las circunstancias concretas del edificio, el impacto real de la instalación y si existe o no alteración estética o estructural significativa. En caso de desacuerdo, el propietario afectado puede impugnar el acuerdo adoptado en Junta si considera que es contrario a la ley o supone un abuso de derecho.
