El BOE publica la Ley de Vivienda que entra en vigor este 26 de mayo

La Ley de la Vivienda, y todas las novedades en la materia que trae consigo, ya se encuentra en vigor. El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves, en un día histórico para la democracia, la nueva legislación, que será la primera de la historia creada específicamente para vertebrar esta materia desde que esta forma de gobierno llegó a España.

Los recientes problemas de acceso a la vivienda sufridos generalmente por la sociedad española han acelerado y desbloqueado una negociación enquistada desde el último año y que comenzó a debatirse mucho antes, cuando en 2019 comenzó a debatirse entre los distintos actores gubernamentales, con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y los grupos parlamentarios.

Así, hace dos semanas se produjo el hecho clave, el de su aprobación en Consejo de Ministros tras el acuerdo llegado con EH Bildu y ERC por el que se introdujeron enmiendas que cambiaron sustancialmente la base del primer borrador. Una semana después cumplió su penúltimo trámite, al obtener la luz verde de la Cámara baja, el Senado, y ser aprobada por el Rey.

Claves de La Ley de Vivienda ya en vigor

La Ley de Vivienda contempla una de las reformas contempladas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos 'Next Generation EU'. Desde Noticias Trabajo, repasamos todas sus claves, que deben conocer tanto propietarios como inquilinos.

Cambio del concepto de grandes tenedores

Se reduce. Ahora, serán considerados grandes tenedores los propietarios que tengan más de cinco inmuebles, aplicando las medidas que se ejecutarán en las áreas de mercado tensionadas, donde los precios de los alquileres de esas viviendas serán regulados y topados. Antes lo eran los que poseen diez o más viviendas.

Ampliación de las áreas tensionadas

Un concepto que se expande respecto al proyecto que aprobó el Consejo de Ministros. Las comunidades autónomas podrán declararlas por tres años con opción a prórroga con que se cumplan unas de las siguientes situaciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos cuando supere el 30% de la renta media de los hogares o cuando el precio de compra o alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Límites al alquiler del 3% en 2023 y sustitución del IPC

Con la concesión realizada a EH Bildu y ERC, no será condición indispensable la existencia de grandes tenedores (ahora considerados así los que poseen más de cinco) para que se topen y regulen los precios de los alquileres, como sí era necesario anteriormente. Estos límites dependerán del tipo de contrato y del perfil del arrendador.

Vendrá estipulado por el contrato anterior en el caso de los que tengan cinco o menos viviendas. Aunque también existirán bonificaciones para fomentar que saquen las casas a alquiler. Para los grandes propietarios, se configurará un nuevo índice de referencia para empezar a aplicarse en 2025 y que sustituirá al IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023, se limitarán las subidas al 2%, y en 2024, al 3%.

Desahucios programados

Se deberán efectuar obligatoriamente con fecha y hora predeterminadas. Asimismo, se establecen nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento que pueden extenderlos más de 24 meses.

Además, los colectivos en situación de vulnerabilidad económica o riesgo de exclusión social tendrán acceso asegurado a los procedimientos de solución extrajudiciales o de mediación y alternativa habitacional. Al respecto, por primera vez, los fondos de planes estatales de vivienda ofrecerán alternativas como los alquileres sociales bonificados o el realojamiento de personas.

Aumento de la vivienda protegida e incentivada

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida pasan del 30 al 40% en el suelo urbanizable para actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado, cuando se trate de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. También se establece un periodo mínimo de treinta años en la calificación de vivienda protegida indefinida.

Además, se introduce el concepto de vivienda  asequible incentivada para dinamizar la oferta a corto plazo, por el que se brindan beneficios fiscales o urbanísticos a los propietarios que pongan sus viviendas en el mercado a precio reducido para los que no les es posible acceder a una vivienda a precio de mercado.

Asimismo, se fomenta la vivienda protegida en alquiler a precio limitado, con un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. También se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, que pasan al 40% en suelo urbanizable y al 20% en suelo urbano no consolidado.

Consejo asesor de vivienda

Será el órgano que se creará para que vele por el adecuado cumplimiento de la nueva ley y que guíe futuras políticas de vivienda. Estará compuesto por miembros de los departamentos ministeriales con competencias en materia de vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

Los gastos inmobiliarios, para el propietario

Ya no solo será cuestión de los grandes tenedores. "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y, por tanto, será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere", puntualiza el texto. De esta manera, tampoco se podrá aumentar el alquiler por esta vía, obligando “a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente". Así, por ejemplo, el mes de agencia lo deberá asumir el propietario.

"Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas", indica. Así, se suprimen las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. "La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler", explica.