Subrogación de una hipoteca: qué es y que tipos existen

A la hora de comprar una vivienda es posible ver la opciones de hacer la subrogación de una hipoteca. Esta no es la única situación, también puede darse el caso de, que teniendo ya un préstamo hipotecario se quiera cambiar de banco para mejorar las condiciones y los interés.

Sea cual sea el caso, es importante conocer que este trámite puede beneficiar tanto a aquellas personas interesadas en la compra de un inmueble como mejorar las condiciones sobre los intereses generados por el préstamo.

Cuando se compra un piso o casa lo normal es solicitar un préstamo al banco. Ahora y con la subida de tipos de interés y Euribor, empieza a sonar con fuerza la subrogación de hipotecas. Pero, qué es una subrogación, quién la puede solicitar y sobre todo, en qué casos puede ser beneficioso solicitarla.

¿Cómo funciona la subrogación de una hipoteca?

En la subrogación de una hipoteca pueden darse dos casos: qué el deudor quiera cambiar de entidad bancaria o, que a la hora de poner el bien inmueble en venta ofrezca la posibilidad el deudor a los nuevos compradores de acogerse a dicho préstamo hipotecario, manteniendo las condiciones de éste.

Tipos de subrogación hipotecaria

A la hora de subrogarse a un préstamo hipotecario hay que tener en cuenta que existen dos tipos:

• Subrogación hipotecaria cambiando de entidad bancaria.
• La subrogación hipotecaria sustituyendo el deudor hipotecario.

Subrogación hipotecaria cambiando de entidad bancaria

Es cuándo una entidad bancaria concede un prestamo hipotecario a una persona y esta, tras un periodo de tiempo, decide trasladar ese préstamo a otro banco. Es decir, cambiar el préstamo de entidad bancaria.

La ley que regula este procedimiento se encuentra recogido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. El objetivo era favorecer la compra de inmuebles favoreciendo el acceso a ciudadanos, ya que en muchos casos, supone una reducción de los tipos de interés.

¿Puede el banco negarse al cambio en una subrogación hipotecaria?

No, tal y como regula el artículo 1.211 del Código Civil y cita textualmente “El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada”.

Significa que, si la otra entidad bancaria ofrece al cliente la subrogación con unas mejores condiciones financieras y ambas partes aceptan, el banco que concedió el primer préstamo no podrá oponerse.

Para acceder a este tipo de subrogación no existirá requisitos, pero si una serie de condiciones o “buenas prácticas” a tener en cuenta:

1. Qué no es necesario que el banco que emitió el primer préstamo dé su consentimiento.
2. Todas las partes deberán colaborar para facilitar al deudor la transición de la deuda hipotecaria de una entidad a otra.

La subrogación hipotecaria sustituyendo el deudor hipotecario

En este caso es cuando el deudor quiere pasar la deuda a una tercera persona, pero manteniendo el mismo banco. Es decir: se compra una vivienda y tras un tiempo decide venderse y se le ofrece al comprador la posibilidad de seguir pagando la hipoteca.

Este tipo de subrogación se encuentra recogido en el artículo 118 del Real Decreto 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

Al ser un decreto largo y extenso pasamos a resumir cuáles son los puntos clave a tener en cuenta:

1. En la subrogación por cambio de titular deberá existir un claro consentimiento por todas las partes. Es decir, no bastará con que las partes estén conforme, la entidad también deberá dar su visto bueno.
2. El deudor inicial dejará de contraer la deuda y pasará a ser responsable de la misma el nuevo deudor, el cual deberá estar completamente informado de todo.

A la hora de acogerse a una subrogación, el banco deberá emitir un estudio para ver la viabilidad del producto con el fin de poder garantizarse de, que el nuevo comprador pueda hacerse cargo de la hipoteca.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

La mayor de las ventajas que ofrece el subrogarse a un crédito hipotecario es, que el vendedor se ahorrará los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca. Por la parte compradora también existe un beneficio y es, que se ahorraría la comisión de apertura asociada a la constitución de un préstamo hipotecario.

Además, el comprador tampoco tendría que pagar los gastos derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que solicite una novación para ampliar capital. Una novación de una hipoteca es cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo una vez constituida la hipoteca. En resumidas cuentas, es la renegociación del préstamo con la entidad.

¿Quién paga los gastos de la subrogación de una hipoteca?

Los gastos derivados de la subrogación de hipoteca son los siguientes:

• Gastos de notaría: qué ronda los 30 y los 50 euros y que debe asumir la entidad bancaria según establece la Ley 5/2019.
• Registro de la propiedad: será asumido por la entidad bancaria.
• Gestoría: se encuentran regulados por la Ley 2/1994 y ampliado en la Ley 5/2019 y suelen rodar entre los 100 a los 300 euros Y deberá de ser asumidos por la entidad o financiera.
• Tasación de la vivienda: es obligatorio para cualquier subrogación, según el artículo 9 de la Ley 5/2019. Su precio es variable dependiendo de la empresa tasadora y suele rondar 250 y los 600 euros. Gasto generalmente asumido por el cliente.
• Comisión de subrogación: es la comisión que se paga solo en los casos de pasar de una entidad a otra. Por ley, los hipotecas fijas durante los 5 primeros años se pagará una comisión del 0,50 % y el resto de años será del 0,25 %. En las hipotecas variables, se establece un interés máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un máximo del 0,15 % hasta el quinto año y posteriormente la entidad no deberá cobrar más comisión. Este gasto es asumido por el cliente.

En las subrogaciones de hipotecas no se tendrá que pagar ningún gasto de IVA ni Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Tampoco habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

¿Cuándo se puede subrogar la hipoteca?

Puede hacerse en cualquier momento tanto si es para un cambio de entidad bancaria (cambiar la hipoteca del banco) o de deudor (cambio del titular del préstamo).