El Congreso aprueba la Ley de Vivienda: la guía con todas las claves

El Congreso de los Diputados ha aprobado definitivamente la Ley de Vivienda en su sesión plenaria. Después de que fuera aprobada en comisión hace doce días, el pasado catorce de abril tras conseguir los votos a favor de EH Bildu, Unidas Podemos y ERC, la normativa afronta la recta final para ser recogida en el BOE y entrar en vigor.

Del total de 344 asistentes a la votación de la Ley de Vivienda, 176 han votado que sí están de acuerdo frente a los 167 noes resultantes. Únicamente ha habido una abstención. 

Para ello, se han cruzado 41 enmiendas que han acabado de modificar la base inicial de una legislación histórica por ser pionera en la materia pero que también ha despertado reticencias y disidencias en el propio bloque de investidura y en distintos territorios, como las comunidades autónomas de Madrid y Andalucía por, a su consideración, posible invasión de competencias.

Guía con puntos principales de la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda entrará en vigor una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado, aún sin una fecha determinada. Estas son las principales claves de la norma que se ha aprobado este jueves en el Congreso con la polémica entre el Gobierno de España que la considera pionera y la oposición que afirma que vulnera el derecho la propiedad privada y que ampara la okupación.

Los grandes tenedores aumentan

Su definición se amplía. Si antes eran los que poseían diez o más, ahora serán considerados de tal manera los propietarios que tengan más de cinco inmuebles, aplicando las medidas que se ejecutarán en las áreas de mercado tensionadas, donde los precios de los alquileres de esas viviendas serán regulados y topados.

Ampliación de las áreas tensionadas

Las autonomías podrán declararlas por tres años con opción a prórroga con que se cumplan unas de las siguientes situaciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos cuando supere el 30% de la renta media de los hogares o cuando el precio de compra o alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

¿Cuánto podría subir el alquiler?

El límite a las posibles actualizaciones de la renta mensual del alquiler será del 2% en 2023, del 3% en 2024, para dar paso a la novedad en 2025, con un nuevo índice. Con la concesión realizada a EH Bildu y ERC, no será condición indispensable la existencia de grandes tenedores (ahora considerados así los que poseen más de cinco) para que se topen y regulen los precios de los alquileres, como sí era necesario anteriormente. Estos límites dependerán del tipo de contrato y del perfil del arrendador.

Vendrá estipulado por el contrato anterior en el caso de los que tengan cinco o menos viviendas. Aunque también existirán bonificaciones para fomentar que saquen las casas a alquiler. Para los grandes propietarios, se configurará un nuevo índice de referencia para empezar a aplicarse en 2025 y que sustituirá al IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

En el caso en que se den los siguientes supuestos, se podrá subir el alquiler:

• Los alquileres se encarecieron tres puntos por encima de la inflación en los últimos cinco años.
• El precio del alquiler supone más del 30% de media de los ingresos de los inquilinos.
• Un contrato de arrendamiento de duración de más de diez años.
• Haber realizado obras de rehabilitación "que hubieran finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento".
• Disponer de los certificados que acrediten haber llevado a cabo en los dos años anteriores a la fecha de la firma del contrato obras que impliquen un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Deberá ser uno con carácter previo al inicio de la obra o mejor y otro posterior que deberán, asimismo, ser emitidos dos años más tarde, como mucho.

Desahucios programados

Se deberán efectuar obligatoriamente con fecha y hora predeterminadas. Asimismo, se establecen nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento que pueden extenderse más de 24 meses. Además, los colectivos en situación de vulnerabilidad económica o riesgo de exclusión social tendrán acceso asegurado a los procedimientos de solución extrajudiciales o de mediación y alternativa habitacional. Al respecto, por primera vez, los fondos de planes estatales de vivienda ofrecerán alternativas como los alquileres sociales bonificados o el realojamiento de personas.

Los okupas, con ‘más derechos’

Uno de los preceptos que más suspicacias ha generado. La intención de proteger a familias vulnerables o en riesgo de exclusión social parece que generará más incertidumbre y tiempo de espera en el proceso de desokupación, que puede llegar a ser de más de dos años. Se considerará de tal manera a quien gana menos de 1.800 euros e invierte más del 30% del alquiler y en los suministros de luz, agua, gas, gasóleo y servicios de telefonía, incluido wifi. En el caso de que se demuestre situación límite económica o el propietario sea un gran tenedor, las autonomías, las encargadas de hacer de intermediarios, deberán ofrecer alternativa ocupacional.

Mayor inversión en vivienda protegida

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida pasan del 30 al 40% en el suelo urbanizable para actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado, cuando se trate de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Se tratará de una inversión "en cada ejercicio presupuestario" para llevar a cabo ese objetivo. Además, se amplía el foco de actuación más allá de las familias vulnerables, también a hogares con menores a cargo, a los jóvenes y a las zonas rurales.

Los gastos inmobiliarios, para el propietario

Ya no solo será cuestión de los grandes tenedores. Al ser considerado un servicio que se presta al propietario, deberá acarrear con sus gastos. Tampoco se podrá aumentar el alquiler por esta vía, obligando “a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente", reza el texto.

¿Qué gastos extra puede asumir el inquilino?

La Ley de Vivienda permitirá que los caseros cobren a los inquilinos determinados gastos en concepto de mantenimiento de la propiedad, como indica el artículo 20. Para ello, no será necesario la consideración de gran tenedor pero sí que haya acuerdo entre arrendatario y arrendador y se vea reflejado en el contrato preliminar (deberá aparecer la cuantía). De hecho, no se podrán añadir nuevos costes que no aparezcan en este.

La cédula de habitabilidad o certificado, obligatoria en el contrato

Será obligatorio adjuntarlo en el contrato. Si es un edificio protegido con limitaciones de obras o reformas, se deberá informar. Al igual que si el alquiler se produce en una zona tensionada, cuando se deberá trasladar el precio  de la última renta del contrato vigente en los últimos cinco años y del índice de referencia para actualizar su precio anual.

Definición legal de administrador de fincas

Deberán tener seguro de responsabilidad civil y la capacitación profesional correspondiente. Su función de administración y asesoramiento debe ser retribuida.