Los bancos obligados los gastos hipotecarios ¿Cómo y hasta cuándo?

En pasado mes de septiembre, el Banco Central Europeo (BCE) tomó la decisión de elevar la tasa de interés al 4,5%, siendo esta la más alta registrada desde 2001. Esta subida provocó que las hipotecas se encarecieran de media 167,06 euros al mes, unos 2.000 euros al año. Aunque esta subida ha afectado a miles de hogares, hay buenas noticias para aquellos con hipotecas, ya que existe una legislación que les permitirá recuperar los gastos que les ha cobrado el banco de forma indebida.

Hasta 2019, los bancos y cajas obligaban a los clientes que quisieran contratar un crédito hipotecario a sufragar todos los gastos relacionados con la firma. Este dinero suponía en muchos casos el 10% del valor de la vivienda, por los que una persona que solicitara una hipoteca de 150.000 euros tenía que pagar 15.000 euros de gastos.

Ahora, el Tribunal Supremo ha fijado jurisprudencia y establece que los consumidores pueden reclamar los gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca por abusivos y nulos. Esta medida también beneficiará a los que pagaron una comisión de apertura por su hipoteca, los cuales también podrán reclamar.

Los bancos están obligados a devolver el dinero por ley

A partir de esta sentencia, el Gobierno publicó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los préstamos de crédito inmobiliario y que se puede consultar en este Boletín Oficial del Estado. En ella se establece qué gastos son a cargo de la entidad bancaria y del consumidor.

Así, la entidad financiera es responsable de pagar los gastos asociados al Registro de la Propiedad, que es donde se inscribe la titularidad y las cargas de la propiedad; los gastos de la gestoría, que es la empresa que se encarga de gestionar y tramitar todo el papeleo necesario; y los gastos de tasación, que es la valoración de la propiedad realizada por un experto para determinar su valor de mercado. Además, la entidad financiera debe pagar la mitad de los gastos notariales, que son los honorarios del notario que da fe pública de la operación.

Por otro lado, el consumidor debe cubrir la otra mitad de los gastos notariales. También debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es un impuesto que se aplica a la formalización de documentos públicos como las escrituras de hipoteca.

Cabe recordar que esta ley afecta a todas aquellas personas con hipotecas anteriores a 2019, ya que la normativa entró en vigor el 16 de junio de 2019. A partir de la entrada en vigor, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca.

También pueden reclamar esta devolución aquellos que tuvieron que pagar una comisión de apertura por el préstamo hipotecario. Aunque en una primera instancia el Tribunal Supremo no lo consideró abusivo, ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido que para que la comisión de apertura sea válida, debe ser transparente.

Por ello, ahora todos los bancos obligan a sus clientes a leer las condiciones del préstamo hipotecario y dejar unos días para que entiendan qué van a firmar y bajo qué condiciones.

Solo quedan pocos meses para reclamar

Los afectados por las comisiones hipotecarias tenían de plazo hasta el 23 de enero de 2024, que es cuando se cumplían cinco años después de la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Tribunal Supremo.

Sin embargo, debido a la suspensión de los plazos procesales que se produjo durante el estado de alarma en España (como respuesta a la situación de emergencia sanitaria), este plazo se ha extendido. La suspensión de los plazos procesales añade 82 días adicionales al plazo original. Por lo tanto, la nueva fecha límite para presentar reclamaciones relacionadas con estos gastos abusivos es el 14 de abril de 2024.