El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han determinado como abusiva la práctica que durante años estuvieron realizando los bancos de cargar a los clientes la totalidad de los gastos de formalización de hipotecas. En principio, la normativa establecía un plazo de prescripción de cinco años para la posibilidad de efectuar reclamaciones judiciales relacionadas con esta materia. Sin embargo, este plazo ha sido ampliado, según informa la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Hasta el año 2019, las entidades bancarias y cajas de ahorro exigían a los clientes interesados en contratar un crédito hipotecario, asumir la totalidad de los gastos derivados de la firma de dicho crédito. Estos gastos, que en numerosas ocasiones representaban el 10% del valor del inmueble, implicaban que una persona que solicitara una hipoteca de 150.000 euros tuviera que desembolsar 15.000 euros adicionales en concepto de gastos.
Esta práctica ha sido considerada como ilegal y abusiva, según el Tribunal Supremo. Por ello, los hipotecados pueden reclamar estos gastos hipotecarios que pagaron por la formalización de la hipoteca por ser abusivos y nulos.
¿Cuál es la nueva fecha para reclamar los gastos de la hipoteca?
Según explican desde la OCU, el plazo para reclamar al banco los gastos de formalización de hipotecas es de cinco años, comenzando a contar desde el 23 de enero de 2019, fecha en que el Tribunal Supremo estableció que los bancos debían reembolsar estos gastos a los clientes. De esta forma, el plazo supuestamente expiró el 23 de enero de 2024.
No obstante, el organismo recuerda que debido a la declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020 por la pandemia de coronavirus, los plazos de prescripción se suspendieron hasta el 4 de junio de 2020. De esta forma, habría que añadir 82 días naturales al plazo original. Por lo tanto, el plazo de prescripción se extiende hasta el 14 de abril de 2024.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
A la entidad bancaria le corresponde pagar los gastos asociados al Registro de la Propiedad, donde se inscribe la titularidad y las cargas de la propiedad; los gastos de la gestoría, que es la empresa que se encarga de gestionar y tramitar todo el papeleo necesario; y los gastos de tasación, que es la valoración de la propiedad realizada por un experto para determinar su valor de mercado. También es responsable de asumir la mitad de los gastos notariales, que son los honorarios del notario que da fe pública de la operación.
El consumidor (hipotecado) deberá abonar a otra mitad de los gastos notariales y además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es un impuesto que se aplica a la formalización de documentos públicos como las escrituras de hipoteca. Este impuesto es un porcentaje que se aplica se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
De esta forma los hipotecados pueden reclamar los siguientes gastos:
- La totalidad de los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación.
- La mitad de los gastos notariales.
Esta normativa afecta a todas las hipotecas anteriores a 2019, ya que la normativa entró en vigor el 16 de junio de 2019, bajo la Ley 5/2019, de 15 de marzo, la cual se puede consultar en este Boletín Oficial del Estado.
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca
Para solicitar la devolución hay que acudir a presencialmente a la entidad financiera y presentar una reclamación. Algunos bancos como CaixaBank han habilitado en su portal web un canal online para solicitar la devolución.
En el caso de que la respuesta fuera negativa o el importe fuera inferior al que se debería tener derecho habría que acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
En una última instancia y en el caso de que estas dos no fueran efectivas, se deberá acudir a la vía judicial. En este sentido, es recomendable estar asesorados por un despacho de abogados.
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