La Audiencia Provincial de Baleares ha condenado a los propietarios de un ático a dejar de usar como terraza privada la azotea del edificio y devolverla a su estado original, pese a que no quedó acreditado que fueran ellos quienes realizaron las obras. La justicia entiende que la cubierta es un elemento común y que el propietario debe asumir las consecuencias de las obras ilegales que se realizaron en ella aunque no fuera quien las llevara a cabo.
Según la sentencia de 15 de julio de 2025, los demandados compraron la vivienda en 2007 y ya disponían de acceso directo a la azotea, donde existían diversas instalaciones como una pérgola, iluminación, zona de descanso y una barbacoa de obra. Existía además un acceso directo a la azotea mediante la apertura de un hueco en el forjado, sin que quedara acreditado si dicha obra fue realizada por los actuales propietarios o por un dueño anterior, pero las obras realizadas no figuraban en la escritura ni en el registro de la propiedad.
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Varios vecinos demandaron al considerar que se trataba de una ocupación indebida de un elemento común. El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza les dio parcialmente la razón y ordenó el cese del uso exclusivo de la azotea, aunque sin obligar inicialmente a demoler las instalaciones ni cerrar el acceso, lo que llevó el caso a la Audiencia Provincial.
El propietario responde aunque no hiciera la obra
La Audiencia Provincial de Baleares dejó claro que la azotea constituye un elemento común del edificio, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede ser objeto de uso exclusivo ni de apropiación individual sin un título válido que lo autorice. El tribunal rechazó que el paso del tiempo, la tolerancia de la comunidad o acuerdos no formalizados pudieran legitimar ese uso privativo, algo que alegaban los nuevos dueños.
En concreto, se descartó la adquisición del derecho por usucapión, al no cumplirse los requisitos del Código Civil, que exige una posesión en concepto de dueño y con justo título. Además, los supuestos estatutos o acuerdos invocados a los que hacían referencia los propietarios no estaban inscritos ni aprobados formalmente, por lo que carecen de eficacia jurídica frente a terceros.
En cuanto a devolver la azotea al estado original, la Audiencia consideró que se trataba de una acción real, es decir, una acción que recae directamente sobre el inmueble y no sobre la persona que realizó las obras. En aplicación de esta doctrina, consolidada por el Tribunal Supremo, el actual propietario está obligado a restituir el elemento común a su estado original, aunque no haya sido el autor material de las modificaciones.
En este sentido, el tribunal destacó que las obras, como la apertura de un acceso directo desde la vivienda a la azotea, los cerramientos o la instalación de una zona de ocio con barbacoa, no figuraban en el título de propiedad ni en el registro. Por ello, los compradores no podían ampararse en la buena fe ni en la apariencia de legalidad,ya que podían comprobar que dichas modificaciones no estaban reconocidas jurídicamente.
En consecuencia, la Audiencia concluyó que los propietarios debían demoler las instalaciones y restituir la azotea a su estado original, garantizando su uso común por todos los vecinos, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, la resolución no fue firme y contra ella cabía interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo.