La Audiencia Provincial de Zaragoza ha resuelto el conflicto surgido entre varios hermanos y las herederas de otro fallecido por la propiedad de una vivienda familiar. Tras morir el padre los hermanos heredaron la vivienda y uno de ellos compró al resto su parte en 1993. Décadas después, cuando este hermano falleció, los otros acudieron a los tribunales contra la hija y la viuda para intentar anular esa operación al considerar que no fue una venta real, sino una operación simulada que encubría una donación o un reparto anticipado de la herencia.
En concreto, los demandantes sostenían que la vivienda se adjudicó inicialmente a la madre y a todos los hijos, pero que posteriormente se “vendió” a ese hermano y a su pareja sin que existiera un pago real o, en su caso, por un precio muy inferior al de mercado. A su juicio, se trataba de una operación simulada para repartir el patrimonio familiar de forma anticipada, lo que se habría confirmado en un documento firmado años después, en 2007, donde se recogía ese supuesto reparto.
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El conflicto se intensificó tras el fallecimiento de ese hermano, ya que la vivienda pasó a su hija, lo que llevó al resto a reclamar judicialmente la nulidad de la compraventa. El Juzgado de Primera Instancia de Tarazona desestimó la demanda al considerar que no se había probado la simulación ni la inexistencia de pago.
No basta con alegar que no hubo pago: la carga de la prueba recae en quien denuncia la simulación
La Audiencia Provincial de Zaragoza confirmó la decisión del juzgado recordando que artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a quien alega la simulación de un contrato acreditar que este no responde a la realidad. Además, insitió en que los negocios jurídicos gozan de una presunción de validez y existencia de causa, tal y como establece el artículo 1277 del Código Civil, por lo que no basta con cuestionar el contenido de una escritura pública sin pruebas sólidas, ni siquiera la mera falta de acreditación del pago es suficiente por sí sola si no concurren otros indicios consistentes de simulación.
En este caso, los demandantes defendían que no hubo un pago por la compra de la vivienda, o que fue un precio irrisorio, sin embargo no consiguieron demostrarlo ya que las pruebas que aportaron fueron insuficientes y contradictorias.
El documento privado que firmaron en 2007 en el que afirmaban haber hecho un reparto de la herencia, fue valorado con cautela por la Audiencia, ya que se había redactado 14 años depues de operación de compraventa de la vivienda, que fue realizada en 1993. Además en la firman del mismo no habían participado todos los implicados, destacando al falta de la madre, que tenía un papel esencial en la venta.
Para apreciar la existencia de una simulación, es necesario acreditar un acuerdo entre todas las partes para fingir el contrato, ya sea para ocultar que no existe causa o que se encubre otro negocio distinto, algo que no ha quedó probado en este caso.
En relación con el precio, el tribunal señaló que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, solo puede hablarse de precio vil cuando la desproporción respecto al valor real del bien es notoria y está debidamente acreditada. Sin embargo, los demandantes no aportaron una prueba pericial concluyente, limitándose a referencias generales sobre el mercado inmobiliario de la época, lo que impidió afirmar que el precio fuera claramente desproporcionado.
Asimismo, la Sala descartó que el supuesto acuerdo entre los hermanos pudiera tener validez jurídica. No puede considerarse un pacto sucesorio (al requerir la intervención del causante) ni una donación válida, al no haberse formalizado en escritura pública conforme exige el artículo 633 del Código Civil.
En consecuencia, y ante la falta de prueba suficiente para acreditar la simulación o la inexistencia de precio, la Audiencia concluye que la escritura pública mantiene toda su validez.
Por todo ello, la Audiencia Provincial confirmó la validez de la compraventa realizada en 1993, por lo que la hija y la viuda del hermano fallecido conservaron la propiedad de la vivienda. No obstante, la sentencia no fue firme y podía ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.