Hablan los expertos: se espera un alza del precio de la vivienda del 2% en 2023

El precio de la vivienda, lejos de bajar, se espera que continúe creciendo, aunque levemente, hasta final de año. El mercado residencial español está atravesando una fase de moderación después de dos años de fuerte incremento en las transacciones de viviendas postpandemia. La inflación en Europa ha llevado al Banco Central Europeo (BCE) a subir los tipos de interés al 4,5%, afectando el euríbor y complicando el acceso a la vivienda. Esta decisión ha transformado la oferta crediticia en España en poco más de un año, complicando el acceso a la vivienda.

En palabras de Daniel del Pozo, CEO de Idealista, "actualmente, la demanda relativa sobre la oferta de viviendas en venta es un 16% superior respecto a la vuelta al cole del año pasado, mientras la oferta de casas en el mercado se ha reducido un 7%". La expectativa es que los precios se mantengan estables, con un posible aumento del 2% a nivel nacional. Ya se está produciendo una estabilización de los precios, particularmente en el segmento de viviendas con valores entre 150.000 y 200.000 euros.

Las transacciones entre 2021 y 2022 superaron en un 19% las de 2018-2019, pero se anticipa una disminución en 2023. Según el INE, hasta julio de este año, las ventas han caído un 5,3%, aunque se espera superar el medio millón de casas vendidas en 2023, según el instituto nacional.

Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia, comenta que "creemos que la estrategia de subidas de los tipos de interés está llegando a su fin", y añade que tras la última subida en septiembre se debería ver "cierta relajación de cara al año que viene". Esto podría traducirse en un retorno a las expectativas de compra y una gradual disminución de los estándares de endeudamiento de las familias y empresas.

La oferta limitada, una de las claves del aumento de precios

A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2008, los precios no se han disparado desde la salida de lo peor de la pandemia, aunque sí han mantenido un crecimiento constante. A pesar de la ralentización, los precios no reflejan una disminución significativa. El Índice de Precios de la Vivienda del INE cerró el segundo trimestre de 2023 con un aumento del 3,6% interanual.

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Según Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal, "el valor promedio de las transacciones no ha superado los 150.000 euros" al finalizar el primer semestre de 2023. La demanda sigue siendo alta, pero la oferta limitada contribuye a mantener la estabilidad de los precios. El mercado de lujo, por su parte, opera con reglas independientes y es más resistente a cambios económicos y políticos.

Gonzalo Velilla, director de desarrollo de RE/MAX España, pronostica un estancamiento leve en los precios de la vivienda, con ajustes negativos en torno al 3% para finales de año. Atribuye esto a una demanda latente muy alta, pero escasa oferta, y a la paralización de la obra nueva debido a la inflación en los costos de construcción.

El 2024, el horizonte del cambio en el mercado de la vivienda

En otra línea, desde el Consejo General de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria afirman que "ya se está produciendo una estabilización de los precios de la vivienda", según Ángel Martínez León, uno de sus vocales. "Lo que se va a ver es una caída de precios en la vivienda habitual de una franja de hogares que está en el entorno de los 150.000 a 200.000 euros hacia abajo, provocada precisamente por el encarecimiento de hipotecas", recuerda.

Además, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, señala que "estamos en ese momento, en esa fase en la que el mercado se está contrayendo". Sin embargo, no anticipa una deflación significativa en los precios de la vivienda hasta la primera mitad de 2024. En un mercado inmobiliario heterogéneo, los expertos subrayan la importancia de evaluar qué ciudades y tipos de propiedades mantendrán una trayectoria más positiva que otros.

Las principales capitales de provincia, como Málaga, Madrid, Valencia, Alicante y Santa Cruz de Tenerife, se perfilan como locomotoras del mercado, con Barcelona y Las Palmas de Gran Canaria siguiendo con menor intensidad. En contraste, las grandes ciudades pueden ser las primeras en experimentar ajustes de precios, dada la presión en áreas con altos volúmenes de demanda. También se observa una disminución en la inversión en viviendas para alquiler, especialmente a pequeña y mediana escala, debido a políticas como la Ley de Vivienda, que no favorecen el crecimiento de la inversión en el mercado inmobiliario.