Cómo calcular la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar

Comprar una vivienda para alquilarla en ocasiones puede ser una inversión rentable. Según un informe de Idealista, la rentabilidad media de la vivienda en España durante el primer trimestre de 2024, fue del 7,2%, pero esto dependerá en gran medida del las condiciones en las que se realice la inversión. ¿Cómo puede calcularse si es realmente rentable comprar una vivienda para alquilarla?

Antes de comprar una vivienda hay que tener en cuenta los factores clave para elegirla, como pueden ser el número de dormitorios, el precio y la ubicación. Al igual que habrá analizado el precio del alquilar en la zona y si se cumplen con las condiciones necesarias para solicitar una hipoteca en el caso de necesitarla.

Una vez que se tiene una candidata como vivienda para invertir, habrá que calcular la rentabilidad que la misma ofrecería. Para ello habrá que tener el precio de la vivienda y la renta obtenida con el contrato de alquiler, pero también todos los gastos que se tendrán que asumir. 

Cómo calcular la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar 

Desde Bankinter explican los pasos y factores a tener en cuenta para calcular la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar. Para facilitar la comprensión, lo explicamos con un ejemplo:

Datos de la vivienda

Lo primero será tener en cuenta los datos más básicos:

• Precio de la vivienda: 120.000 euros
• Renta mensual del alquiler: 700 euros 

Lo siguiente será determinar los gastos que habrá que pagar: 

• Impuestos y gastos de escritura: Dependerá de la situación de la persona compradora y de la comunidad autónoma en la que se compre, pero estos gastos se suelen estimar en el 10% del precio de la vivienda, que en el ejemplo serían 12.000 euros. 
• Coste de la reforma: La vivienda puede o no necesitar reformas. En este ejemplo estimaremos una inversión de 10.000 euros para muebles, pintura y algún arreglo.
• Impuestos y tasas (IBI, basura…): 400 euros al año
• Comunidad: 600 euros al año
• Seguro: 600 euros
• Otros gastos: 400 euros al año

Habrá que determinar si se necesita o no hipoteca para comprar. Para el ejemplo estimaremos que sí será necesaria, y que se dará una entrada de 50.000 euros, siendo el capital de la hipoteca de 70.000 euros. Con un tipo de interés fijo del 3%, a pagar a 20 años, según la calculadora de hipotecas del Banco de España, la cuota mensual sería de unos 390 euros.

Cálculo de la rentabilidad 

Con los datos anteriores se podrán obtener las siguientes cantidades para determinar la rentabilidad bruta:

• Desembolso inicial: entrada (50.000)+impuestos y gastos escritura (12.000) + reforma (10.000)= 72.000
• Valor de la inversión= precio vivienda (120.000) impuestos y gastos de la escritura (12.000) + reforma (10.000)= 142.000 euros 
• Ingresos anuales: 700 euros al mes x 12 meses= 8.400 euros 
• Gastos anuales: hipoteca (390x12) + Impuestos y tasas (400) + seguro (600) + comunidad (600) + otros gastos (400) = 6.680 euros 

Para calcular la rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda, habrá que dividir los ingresos obtenidos por el alquiler entre el valor de la inversión. El resultado obtenido habrá que multiplicarlo por 100. Obteniendo en nuestro ejemplo una rentabilidad bruta del 5,92%. 

Lo siguiente sería determinar la rentabilidad neta antes de impuestos, en la que se tengan en cuenta los gastos de la operación. Para ello habría que calcular la diferencia entre ingresos y gastos, multiplicar el resultado por 100 y dividir todo ellos entre el valor de la inversión. Con los datos del ejemplo, la rentabilidad neta antes de impuestos sería del 4,5%.

Por último, también se puede calcular la rentabilidad sobre el dinero invertido (ROE). Estos se determinan calculando la diferencia entre los ingresos y los gastos (incluyendo el pago de las cuotas de la hipoteca), y dividiéndolos entre el dinero entregado como entrada. Realizando dicha operación se obtendría un ROE del 0,34%.

En la web de la entidad, tienen disponible una calculadora para estimar la rentabilidad que se obtendría con el alquiler.