La mayoría de los propietarios desean mejorar o reformar su vivienda, pero existen todavía numerosos conflictos cuando esas obras afectan a elementos comunes, como cerrar un balcón, modificar la fachada o incluso anexionarse un trozo del rellano. El hecho de realizar una obra sin el permiso puede resultar no ser del todo correcto, ya que el resto de vecinos pueden ver alterada la seguridad o la estética del edificio. Aun así, lo cierto es que las comunidades de propietarios cuentan con un marco legal claro para frenar estos abusos, a través de los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Esta normativa permite que la comunidad pueda obligar a un único propietario a revertir la obra, es decir, a demoler lo construido y devolver el elemento a su estado original, siempre que esta sea ilegal. Tal y como establece la normativa, “las obras que alteren la configuración o estado exterior del edificio o perjudiquen los derechos de otro propietario son ilegales si no cuentan con la autorización de la junta” (y, en su caso, los permisos administrativos).
El incumplimiento de esta obligación por parte del propietario infractor puede derivar en una reclamación judicial por parte de la comunidad. En concreto, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que puede consultarse en este Boletín Oficial del Estado (BOE), recoge que al propietario “no le está permitido” realizar dichas alteraciones. Si lo hace, la comunidad, mediante acuerdo de la Junta de propietarios, puede iniciar un procedimiento judicial para exigir que se repongan las cosas a su estado anterior.
El Tribunal Supremo lo avala
De hecho, esta potestad de la comunidad ha sido avalada y matizada recientemente por el Tribunal Supremo. El alto tribunal ha dejado claro que la junta de propietarios tiene plena legitimidad para ordenar la demolición de obras, como cerramientos de terrazas o reformas no consentidas, que alteren la configuración o la estética general del edificio.
El Supremo va más allá e insiste en que esta capacidad de exigir la demolición se mantiene incluso si la obra se ha realizado en viviendas unifamiliares (tipo chalets) que forman parte de una urbanización o mancomunidad. La protección de la estética común, por tanto, prevalece sobre la acción individual del propietario.
Ahora bien, debemos de tener en cuenta que si la obra ya está terminada y la comunidad ha dejado pasar mucho tiempo, la ley tiene otra solución diferente. Si la comunidad ha consentido “tácitamente” (es decir, la obra era visible y nadie se quejó formalmente durante años) o si la acción ha prescrito (el plazo general suele ser de 5 años), los tribunales podrían dar la razón al infractor. Aunque, si la obra afecta a la seguridad, la estructura o supone la apropiación de un elemento común, la acción para demolerla no suele prescribir.
Alternativas al procedimiento judicial
Aunque la LPH establece un marco legal claro para la demolición forzosa, muchas comunidades optan inicialmente por la vía del diálogo. La búsqueda de un acuerdo, el envío de un requerimiento formal (burofax) o la negociación para una posible legalización (si la obra no es grave) suelen ser las primeras opciones antes de llegar a un pleito.
Esta solución beneficia tanto al infractor, porque ve una salida que no sea la demolición, como a la comunidad, ya que esta podría, por ejemplo, aceptar la obra a cambio de una compensación o de que se ajuste a la estética del edificio, sin las tensiones que generan normalmente los conflictos. Además, hay que recordar que la uniformidad estética y la integridad estructural son valores que protegen la revalorización del inmueble en su conjunto.
También es cierto que la situación económica de un propietario que ya ha invertido en una obra puede provocar que un desembolso tan importante como es una demolición genere una gran preocupación. En estos casos, de nuevo la flexibilidad y el diálogo suelen ser más efectivos que la estricta aplicación de la ley. Los administradores de fincas profesionales recomiendan estudiar si la obra es “legalizable”: a veces, basta con que la junta la apruebe (con las mayorías necesarias) a posteriori.
Así, es fundamental mantener el equilibrio entre el derecho del propietario a usar su vivienda y el derecho de la comunidad a mantener la integridad del edificio. La transparencia sobre lo que permiten los estatutos y la aplicación equitativa de las normas son principios esenciales para el buen funcionamiento.
En estas situaciones, la mediación puede ser una de las herramientas más útiles para resolver estos conflictos. Para ello, una tercera personas es la que se encarga de llegar a un acuerdo entre todas las partes puedan quedar satisfechas y subsanar el daño, sin tener que llegar a la demolición. Además, son más económicos y rápidos que un juicio.
