Comisión de apertura de hipotecas abusivas: cómo reclamar el dinero

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sentenciado que la comisión de apertura de una hipoteca es abusiva cuando no cumple los requisitos de transparencia. De esta manera, la doctrina continental instará al juez a comprobar si el hipotecado entiende las obligaciones y consecuencias económicas que asume con la firma de esa cláusula, cuánto, cómo y por qué la paga, además de ser consciente de que no haya superposición o posible duplicidad de pagos o servicios.

El turno ahora es del Tribunal Supremo, que aplicaba un criterio opuesto al Derecho Europeo, que rechaza que la comisión de apertura sea parte o se considere como objetivo principal del contrato, y, consecuentemente, un elemento esencial sobre el contrario al examen de abusividad.

La plataforma financiera Asufin recuerda que “el examen de solvencia del cliente es una imposición a la entidad que resulta de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, o de la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles”. 

Comisión de apertura de una hipoteca: doctrina del Tribunal Supremo

El Supremo ya había pedido al TJUE que razonara más específicamente la cuestión y muchos Juzgados y Tribunales están procediendo a su nulidad tras la Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020. En ella, era contrario a considerar la comisión de apertura como objeto de prestación esencial en el préstamo.

Lo opuesto a lo que ha estado aplicando hasta hace tres años el Supremo, en base a la sentencia del pleno de la Sala Civil 44/2019, de 23 de enero, que sí las señalaba como principal o esencial, y que, cuando se informa adecuadamente al cliente, no puede ser objeto de control.

La comisión, y no los gastos de la hipoteca, es el dinero que cobra el banco al cliente al firmar su préstamo, con el justificante de producirse en concepto de gastos administrativos y de gestión. Para que cumpla los requisitos de transparencia, entonces, debe ser aceptado o solicitado por el cliente bancario, prestado por la entidad y demostrables. 

Cómo y dónde ver si me han cobrado la comisión de apertura de la hipoteca

Aparece en la cláusula cuarta del contrato firmado con el banco, donde se detallan las comisiones que cobrará, cuánto y el motivo de ello durante la duración de la hipoteca. En la quinta se encontrarán los gastos inherentes a la formalización del préstamo. Se critica que es una cláusula de cuantificación indeterminada y que no sigue ningún criterio. 

Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca

Se podrá reclamar si se constata que el importe que aparece como comisión de apertura de la hipoteca no obedece verdaderamente a un gasto concreto y efectivamente prestado por el banco y solicitado y entendido por el cliente. De hecho, deberá ser el banco quien lo demuestre después de que el cliente se lo comunique al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera. De negarse, se podrá interponer una demanda judicial.

De no ser así, se considerará “de nuevo con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (por tanto, sin negociar con el deudor hipotecario), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento de quien solicitó el préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional”, explica la abogada Carmen Giménez a ‘Idealista’.

Una sentencia que publica Asufin, antes de esta del TJUE, ya condenó al Banco Santander a abonar 594 euros en concepto del importe de la comisión de apertura y los intereses personales al cliente. Por otro lado, se recomienda impugnar cuantas cláusulas se adivinen en el contrato y que sean abusivas: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, vencimiento anticipado, cláusula suelo, cláusulas multidivisa o cláusula 365/360, entre otras.