España, entre los primeros puestos con el precio del alquiler más caro de Europa

El precio del alquiler en España aumentó un 8,4% al cierre de 2022. De esta manera, se sitúa como segunda en el ránking europeo de incrementos de los costos de las cuotas correspondientes a los contratos de arrendamiento elaborado por ‘Idealista’, una de las inmobiliarias digitales más influyentes de la eurozona. Portugal lidera la mayor subida, con un 20,2%. Italia, por su parte, con un 3,5%, cierra el podio continental.

Aunque en materia de cómo han sido esos aumentos, el panorama se muestra más igualado. El coste medio de las rentas de los ibéricos fue de 12,9 euros/m2 mensuales, mientras en España se alcanzó los 11,4 euros/m2; el mismo coste que el italiano. Los últimos coletazos de los efectos de la pandemia del coronavirus, la inflación o la guerra en Ucrania son los principales culpables de que los gobiernos se hayan visto obligados a tomar diferentes medidas para controlarlo.

¿Puede subir el precio del alquiler en este 2023?

Sí, pero con un tope, ejecutado con distintos mecanismos en los diversos países. En España, el tope a la subida del alquiler del 2% continuará vigente todo el 2023. De esta manera, lo que parecía una medida coyuntural y transitoria cuando se instauró mediante el primer Decreto-Ley el pasado 29 de marzo, con una inflación ya histórica para ese momento del 7,6%, va camino de convertirse en una básica.

“El IPC ha dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos “, se afirmaba en el decreto publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), antes de que la inflación alcanzase su récord el pasado julio (10,8%), para pasar a situarse actualmente en el 5,7%.

Así, una vez que se cumpla la anualidad del contrato de alquiler, el casero no podrá subir el precio del alquiler de aquellos que finalicen antes del 30 de junio de 2023 más de un 2%, al menos, hasta el próximo 31 de diciembre de 2023. Aunque hay una diferenciación entre grandes propietarios, aquellos con más de diez viviendas de alquiler, y pequeños tenedores.

Estos últimos, si existe acuerdo con el inquilino, podrán superar ese tope del 2% que marca el Índice General de Competitividad (IG) que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, esto no es así en el caso de los grandes tenedores. La medida, como también apunta Idealista, ha supuesto pérdidas de hasta 1.400 millones de euros para los propietarios. Por lo siguiente, el tope limita la subida para un alquiler medio de un piso de dos habitaciones en 170 euros al año.

Portugal compensará a los propietarios

El país vecino también opta desde este enero de 2023 por la misma estrategia que España, congelando las posibles subidas de las rentas del alquiler al 2% y no del 5,43%, como indicaría el coeficiente anual previsto en el Código Civil luso. Pero con una notable diferencia, los propietarios recibirán a cambio compensaciones, mediante incentivos fiscales con reducciones de entre el 9% y el 30% en el IRS o del 13% en el IRC, el equivalente al IRPF y el Impuesto de Sociedades en España.

Solo quedan excluidos los "alquileres de renta antigua", anteriores a 1990 en los contratos de vivienda y hasta 1995 en los contratos mercantiles. El Ejecutivo portugués no actualizaba los contratos en base al IPC, sino a un índice más estabilizado que se actualiza año a año según la variación promedio de los últimos 12 meses de la tasa de inflación, sin el componente de la vivienda.

Italia, sin tope al alquiler por la inflación

En Italia, sin embargo, y aunque no se aplicará normativa de limitación específica expresa, el mercado residencial de alquiler ya cuenta con contratos de alquiler con algún tipo de regulación y que poseen también algún tipo de incentivo. Por ejemplo, el contrato de alquiler concertado (3+2), el ‘canone concordato’ mantiene los precios fijos durante tres años.

Como el contrato de alquiler con tributación opcional (‘contratto con celadore secca’). Solo los contratos del mercado libre (cuatro años de contrato estable) tienen opción de actualizarse por la inflación. Pero se realiza a través del FOI (índice de precios al consumidor para familias trabajadoras), que publica el Istituto Nazionale di Statistica (Istat).