Cómo cambiar de hipoteca a una más barata y evitar el efecto del euríbor

Son tiempos convulsos para el mercado inmobiliario. El euríbor, índice de referencia para fijar los intereses de la mayoría de préstamos hipotecarios, cerró el mes de junio en el 0,852%: pico más alto desde agosto de 2012 y la mayor subida mensual e interanual de su historia. Con estas cifras, y sin augurar mejores pronósticos a medio plazo, las hipotecas están encareciéndose mes a mes. 

No se han llegado a los niveles registrados con el ‘boom inmobiliario’ de 2008, pero los intereses de las hipotecas, sobre todo de las variables, sí están subiendo. Hay que recordar que, cuanto mayor sea el euríbor, mayor será también el interés a pagar por estos créditos. Ante esta máxima, hay una forma de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario para pagar menos: subrogar la hipoteca. 

¿En qué consiste la subrogación de la hipoteca? A grandes rasgos, de cambiar el préstamo de un banco a otro. Se trata de una operación rápida, menos engorrosa de lo cabría pensar, y que tarda aproximadamente un mes. Tampoco se necesita el permiso de la entidad bancaria donde se tiene contrata, pues no existe ni la necesidad de ir hasta alguna de sus oficinas para comunicar la subrogación. 

Cómo subrogar la hipoteca

La subrogación de la hipoteca se realiza para mejorar las condiciones de financiación que se firmaron en el momento de concesión del préstamo. De hecho, es más rentable que cancelar la hipoteca y contratar otra nueva. Estos son los pasos que se deben de seguir para cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro: 

• Buscar un préstamo que se ajuste a las necesidades. 
• Contactar con el banco donde se quiere cambiar la hipoteca. 
• Desde el nuevo banco, se pondrán en contacto con el anterior para comunicar dicho cambio. Se da de plazo 7 días para informar sobre el préstamo a la nueva entidad. 
• El anterior banco, tiene hasta dos semanas para enviar una contraoferta. De ese modo, se podría abaratar todavía más este préstamo. 
• Tras concluir el plazo de 15 días, el nuevo préstamo se eleva a escritura pública y se empezará a pagar las nuevas cuotas fijadas. 

Por lo general, para que el nuevo banco se preste a este método, se tendría que haber estado entre dos o tres años pagando la hipoteca. Es así porque es uno de los recursos que le indican a la entidad bancaria de que se cumplen debidamente con las cuotas. 

Subrogación de la hipoteca: condiciones 

Con la subrogación de la hipoteca no se puede ampliar el capital de la misma. Tampoco añadir o eliminar titulares ni otra garantías, como pueden ser los avales. No obstante, mediante otros cambios sí que se puede conseguir un ahorro importante. Según informa el portal financiero ‘Helpmycash’, especialmente es aconsejable cuando el interés ronda el 2% y se tiene menos de la mitad del plazo pagado por el préstamo. De cumplirse estas condiciones, el ahorro medio en intereses puede ser de más de 10.000 euros. 

Pese a esta estimación, el ahorro que se obtiene varía dependiendo del importe pendiente por pagar, el plazo que se tiene para devolverlo, el interés del préstamo y el interés rebajado que se consigue con el nuevo banco. Estas son las modificaciones que se permiten efectuar con la subrogación de la hipoteca: 

• Tipo de interés: de rebajarlo, se pagaría menos por las cuotas. También se puede conseguir pasar de un tipo variable a uno fijo, más conveniente con la subida del euríbor. 
• Vinculación y comisiones: dependiendo del banco, se pueden eliminar comisiones o productos adicionales que ya no se necesitan. 
• Plazo de devolución: se puede acortar o extender el periodo de devolución del préstamo hipotecario, ajustándolo a la situación financiera. 
• Cláusulas abusivas: por ejemplo, si se tienen cláusulas suelo o con intereses de demora muy altos.  

En caso de subrogar la hipoteca. Hay que pagar lo que se llama ‘cláusula de subrogación’, aunque sigue siendo más rentable que cancelar y solicitar una nueva. En caso de haberla firmado después del 16 de junio de 2019, la cláusula será como máximo del 2% sobre el capital restante para préstamos a tipo fijo y del 0,25% para las variables. 

Por su parte, si fuera para pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo, la comisión está sujeta a un límite del 0,15% del capital que ya se ha devuelto al anterior banco, siempre que el cambio se haya producido en los tres primeros años de la hipoteca. Si es después de dicho plazo, no se puede exigir ninguna compensación. Por último, también habría que pagar por la tasación de la vivienda, aunque se hubiera tasado para el préstamo anterior.