El Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad del acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios que prohibió a un local utilizar una salida de humos existente y ordenó desmontar la chimenea cuando las obras de reforma ya habían concluido. El Alto Tribunal concluye que la comunidad no solo había tolerado su uso durante años, sino que permitió la ejecución de las obras de reforma sin oponerse, pese a conocer el proyecto y la intención de mantener la actividad de restauración, por lo que su decisión posterior vulneró la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe.
Según la sentencia de 29 de enero de 2026, el conflicto se originó cuando la comunidad acordó en junta extraordinaria exigir al nuevo propietario de un local que dejara de utilizar la salida de humos que atravesaba el patio común y desmontara la chimenea instalada en 1990. La autorización original se concedió en su día a un inquilino concreto y con carácter personal y temporal, pero la instalación permaneció colocada durante décadas.
El local había sido explotado como negocio de hostelería desde finales de los años setenta. Tras la marcha del primer arrendatario, otro inquilino continuó utilizando la chimenea al menos desde 2002 sin que la comunidad exigiera su retirada ni formulara objeción alguna. Cuando la empresa compró el local, comunicó su intención de abrir un restaurante, entregó el proyecto de reforma a la presidenta y al administrador, que incluso visitaron las obras. No se planteó oposición al uso de la salida de humos y las únicas preocupaciones manifestadas se referían a cuestiones acústicas. Las obras se ejecutaron, en palabras de la resolución, “a su ciencia y paciencia”.
Sin embargo, una vez finalizada la reforma y realizada la inversión, la comunidad aprobó en marzo de 2017 un acuerdo por el que se prohibía el uso de la instalación y se ordenaba su desmontaje. En primera instancia, la demanda de la propietaria fue desestimada, pero la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión al entender que la comunidad, al haber tolerado durante años la instalación y no haber mostrado oposición cuando conocía las obras, había generado una situación de confianza legítima.
El Supremo aprecia vulneración de la buena fe y confirma la nulidad del acuerdo
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de la comunidad y confirmó la nulidad del acuerdo al amparo del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al considerar que vulneró las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios, en relación con el artículo 7.1 del Código Civil.
El Alto Tribunal recuerda que el artículo 7.1 del Código Civil obliga a ejercer los derechos conforme a la buena fe y que la doctrina de los actos propios impide actuar en contradicción con una conducta anterior cuando esta ha generado una confianza legítima en otro.
En este caso, el Supremo destacó que la comunidad no exigió la retirada de la chimenea cuando cesó el arrendatario autorizado en 1990, permitió que otro inquilino la utilizara durante más de catorce años sin oposición y, además, conoció el proyecto de reforma del nuevo propietario, recibió copia del mismo, visitó las obras y no formuló objeción alguna hasta que estuvieron terminadas.
Aunque los artículos 7 y 17 LPH regulan el uso de elementos comunes y las mayorías necesarias para su modificación, el tribunal subrayó que esa facultad no puede ejercerse vulnerando el principio de buena fe ni contradiciendo los propios actos. Por ello, concluyó que el acuerdo comunitario “llega tarde”, confirmando su nulidad.
