La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha obligado a unos vecinos a eliminar las tuberías de aguas fluviales y residuales que pasaban sin título ni consentimiento por la casa de otra propietaria provocando humedades, filtraciones y daños en su vivienda derivados de esas aguas residuales. Durante años, los edificios situados en la parte superior de la calle utilizaron una red de saneamiento que atravesaba el subsuelo del inmueble, sin que esta tuviera constancia de ello.
Segun la sentencia de 4 de febrero de 2026, el problema salió a la luz en 2019, cuando la propietaria detectó estas humedades y vertidos en su vivienda. Tras realizar diversas comprobaciones y catas, se descubrió la existencia de tuberías subterráneas procedentes de los inmuebles colindantes que conducían sus aguas hasta la red general de alcantarillado atravesando su parcela. Los vecinos defendían que se trataba de una instalación antigua y compartida, e incluso alegaban haber adquirido ese derecho por el paso del tiempo.
El Juzgado de Primera Instancia dio la razón a la propietaria, al considerar que no estaba obligada a soportar el paso de las canalizaciones por su vivienda. En su resolución, obligó a los vecinos a ejecutar las obras necesarias para evacuar sus aguas directamente al alcantarillado, sin atravesar la finca afectada, y les impuso el pago de las costas.
Una tubería enterrada no crea un derecho: sin título ni apariencia, no existe servidumbre
La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife confirmó la sentencia en primera instancia, partiendo de una idea básica del Derecho civil, y es que la propiedad se presume libre de cargas, por lo que corresponde a quien invoca una servidumbre demostrar su existencia. En este caso, los vecinos no acreditaron ningún título válido que legitimara el paso de sus desagües por la vivienda ajena, requisito imprescindible conforme a los artículos 539 y 540 del Código Civil.
Se descartó además que ese supuesto derecho pudiera haberse adquirido por el paso del tiempo. Según el artículo 537 del Código Civil, solo pueden adquirirse por usucapión (adquidición de un propiedad por posesión continuada) las servidumbres continuas y aparentes. Sin embargo, la instalación analizada era subterránea y completamente oculta, sin signos externos que permitieran advertir su existencia, por lo que se trata de una servidumbre no aparente que no puede adquirirse por prescripción.
Tampoco se aceptó la alegación de que se tratase de una red comunitaria preexistente. La Audiencia subrayó que no se había probado ningún acuerdo constitutivo ni la participación o consentimiento de la propietaria, por lo que el uso de su finca se consideraba una carga impuesta sin respaldo legal.
Pese la antigüedad de las tuberías, la sentencia dejó claro que según el artículo 1969 del Código Civil sobre la prescripción de la acción, el plazo no comienza hasta que el perjudicado tiene conocimiento efectivo del problema. En este caso, no fue hasta 2019, tras descubrirse las tuberías mediante catas, cuando la propietaria pudo ejercitar su derecho, descartándose así que la acción estuviera prescrita.
Se acreditaron además daños en la vivienda, como humedades, filtraciones y deterioro derivados del mal estado de las canalizaciones, lo que reforzaba la necesidad de eliminar una instalación que, además de carecer de título, generaba perjuicios reales.
Por todo ello, la Audiencia concluyó que no existía servidumbre alguna y que los vecinos no podían seguir utilizando la finca para evacuar sus aguas, y quedaron obligados a realizar las obras necesarias para conectar sus desagües a la red pública por su propio terreno. No obstante la sentencia no fue firme y podía ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.
