El Tribunal Supremo ha desestimado la reclamación presentada por una empresa dedicada al arrendamiento de viviendas que denunció al Gobierno por no poder subir el precio del alquiler a sus inquilinos. La compañía pedía una indemnización de 631.495 euros por los perjuicios sufridos tras la entrada en vigor del límite a la actualización de rentas vinculado al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo del 2%, introducido por el Real Decreto-ley 6/2022 en el contexto de la guerra de Ucrania. Sin embargo, en su sentencia 4/2026, el Alto Tribunal concluye que la medida fue legítima, proporcional y no genera derecho a compensación.
La empresa argumentaba que este límite le impidió aplicar la subida pactada en los contratos conforme al IPC, lo que suponía una pérdida económica considerable. Además, alegaba que se había producido una expropiación indirecta de su derecho de propiedad, y que el Estado debía asumir responsabilidad patrimonial como legislador.
Por ello presentó una reclamación ante el Consejo de Ministros, solicitando una indemnización por los perjuicios económicos derivados del tope al alquiler. Esta petición fue rechazada por el Gobierno, por lo que la empresa recurrió ante la Audiencia Nacional, que también desestimó la demanda al considerar que la medida era general, proporcionada y no daba derecho a compensación
El uso del Real Decreto-ley 6/2022 fue legítimo, proporcionado y no generó inseguridad jurídica
El Tribunal Supremo comparte plenamente los argumentos de la Audiencia Nacional y rechaza que se haya producido una expropiación. Considera que el tope al alquiler fue una medida general, temporal y proporcionada, con el objetivo legítimo de proteger a los inquilinos más vulnerables durante el fuerte contexto inflacionario provocado por la guerra de Ucrania.
Respecto al derecho de propiedad, la Sala deja claro que la limitación del 2 % no suprimió el derecho a percibir rentas ni vació de contenido los contratos de arrendamiento. La empresa continuó explotando sus viviendas y generando ingresos, por lo que, según el Supremo, no se produjo una privación singular del derecho, como exige el artículo 33.3 de la Constitución para que exista una expropiación indemnizable.
El Alto Tribunal recuerda que la Constitución permite al legislador imponer límites al derecho de propiedad cuando existe una razón justificada, como ocurre en situaciones de crisis o de interés general. Por eso, aunque la medida del Gobierno limitó durante un tiempo lo que los propietarios podían cobrar por el alquiler, no vulneró su derecho de propiedad ni obliga al Estado a indemnizarlos.
El Supremo también descarta que exista responsabilidad patrimonial del Estado legislador, ya que no se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 32 de la Ley 40/2015. En este caso, no hubo un perjuicio individualizado, no existe declaración de inconstitucionalidad y el tribunal rechaza que la norma vulnere el derecho de propiedad.
Aceptar este tipo de reclamaciones, según el Supremo, dejaría la puerta abierta a que cualquier empresa pudiera pedir indemnizaciones por leyes de alcance general que limiten sus beneficios económicos, algo que resultaría incompatible con el principio de igualdad ante la ley y pondría en peligro la capacidad legislativa del Estado en contextos de emergencia.
La sentencia concluye que el uso del Real Decreto-ley 6/2022 fue legítimo, proporcionado y no generó inseguridad jurídica.
