La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la condena a un inquilino y a su fiadora al pago de 6.892,40 euros, más intereses, a la propietaria de la vivienda alquilada por los desperfectos que presentaba el inmueble tras su desahucio por no pagar. Según la justicia los daños que había sufrido la vivienda durante la estancia del inquilino superaban el deterioro por uso habitual, dejando la casa con muebles de cocina rotos, la encimera y campana extractora con grasa incrustada, puertas dañadas, cortinas y espejos rotos, e incluso arañazos producidos por animales.
Según la sentencia de 18 de marzo de 2025, el inquilino dejó de pagar las rentas del contrato de alquiler, por lo que la casera inició un procedimiento de desahucio que terminó con el lanzamiento en 2021. Al recuperar la vivienda, la propietaria encontró destrozos provocados por el inquilino y demandó aportando un informe pericial y fotografías, reclamando 7.587,61 euros por los daños.
El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers estimó íntegramente la demanda y condenó tanto al inquilino como a su fiadora, al pago de los daños, de forma solidaria. El juzgado valoró el informe pericial, realizado tres días después del lanzamiento, y la declaración de una testigo de la inmobiliaria. Entendió que el inmueble se entregó en buen estado y que los demandados no acreditaron lo contrario, por lo que debían asumir los deterioros no justificados por el uso ordinario.
La Audiencia confirma que los daños no fueron por uso normal
La Audiencia Provincial de Barcelona confirmó que los desperfectos encontrados en el inmueble tras el lanzamiento no podían considerarse fruto del uso ordinario, sino que fueron daños imputables al inquilino. Únicamente redujo la condena en 695 euros, al entender que no se justificó suficientemente la necesidad de pintar toda la vivienda, al no acreditarse un deterioro generalizado que lo exigiera.
Por el resto de reclamaciones, la Audiencia consideró que los daños descritos en el informe pericial (muebles de cocina rotos, encimera y campana extractora con grasa incrustada, puertas dañadas, cortinas y espejo rotos, arañazos producidos por animales domésticos, entre otros) superaban claramente el deterioro esperable por el uso normal de la vivienda.
Según el artículo 1561 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, salvo deterioros que provengan del paso del tiempo o de causa inevitable, según indicó en la sentencia. Además de que regia la presunción iuris tantum de que la vivienda fue entregada en buen estado, conforme a la doctrina jurisprudencial, y que correspondía al arrendatario desvirtuar esa presunción, lo que en este caso no se hizo.
La Audiencia subrayó que los demandados no aportaron fotografías, informes ni prueba documental o testifical alguna que permitiera demostrar que los daños ya existían previamente o que fueran consecuencia de un uso normal. Por el contrario, el informe pericial presentado por la propietaria si fue objetivo y suficiente, al haberse elaborado apenas tres días después del lanzamiento, con fotografías claras y sin haber transcurrido tiempo suficiente para que terceras personas pudieran haber alterado el estado de la vivienda.
Según la sentencia, el principio general de responsabilidad contractual recogido en el artículo 1101 del Código Civil, impone al deudor la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Por todo ello, rebajando los gastos de pintura reclamados, el inquilino y su fiadora tendrían pagar a la casera una indemnización de 6.892,40 euros. Pese a ello, la sentencia no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
