La Audiencia Provincial de Granada ha dado la razón a un propietario que compró una vivienda con derramas pendientes de la comunidad de vecinos y fue declarado moroso en una junta de propietarios, lo que supuso la retirada de su derecho a voto. La justicia considera que, aunque la vivienda estuviera afectada por deudas anteriores, el nuevo titular no puede ser tratado como deudor personal ni privado de participar en las decisiones comunitarias por impagos generados antes de la compra.
Según la sentencia de 30 de septiembre de 2025, el propietario adquirió varios elementos integrados en la comunidad en septiembre y octubre de 2021. Sin embargo, existían derramas extraordinarias impagadas correspondientes a los años 2018 y 2019, generadas cuando la vivienda pertenecía al anterior dueño. En una junta de propietarios, la comunidad lo incluyó como moroso, le retiró el derecho a voto y autorizó iniciar acciones judiciales para reclamarle las deudas del anterior propietario.
El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Granada desestimó la demanda al considerar que, conforme al artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el adquirente responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los tres años naturales anteriores.
La Audiencia confirma que no puede ser considerado moroso
La Audiencia Provincial revocó parcialmente esa decisión y aclaró que el nuevo propietario no puede ser considerado deudor personal por unas cuotas generadas antes de la compra. Aunque la vivienda estuviera afectada por esas cantidades, que están limitadas a la anualidad en curso y los tres años anteriores, la deuda correspondía al anterior titular.
El tribunal explica que el artículo 9.1.e) de la LPH establece una “afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación”, lo que significa que el inmueble responde como garantía del pago.
Sin embargo, la sentencia subraya que “no puede confundirse la garantía real (…) con la responsabilidad personal”, que recae “exclusivamente sobre el propietario anterior”. Es decir, el hecho de que el piso esté afectado no convierte automáticamente al comprador en deudor personal.
A partir de esta distinción, la Audiencia considera incorrecto que la comunidad lo declarara moroso y le retirara el derecho a voto. El tribunal recuerda que la privación del voto prevista en el artículo 15.2 de la LPH tiene una “clara finalidad sancionadora” y solo puede aplicarse a quien incumpla una obligación propia.
Por ello, se declaran nulos los acuerdos que lo incluían como moroso y que le impedían votar en la junta. No obstante, la Audiencia mantiene válido el acuerdo por el que la comunidad autorizó reclamar judicialmente las cantidades adeudadas, ya que puede dirigirse contra el titular registral si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo y ejecutar sobre el inmueble afecto a la deuda, aunque ello no implique atribuirle la condición de deudor personal.
En definitiva, la sentencia deja claro que comprar una vivienda con deudas pendientes no implica asumir automáticamente la condición de moroso ni convertirse en deudor personal de cuotas anteriores, aunque el inmueble quede sujeto como garantía del pago dentro de los límites legales. Contra dicha sentencia no cabía recurso ordinario, aunque sí recursos extraordinarios.
