Los hipotecados con vivienda en propiedad pueden reclamar miles de euros: estos son los pasos

Hasta 2019, las entidades bancarias obligaban a los clientes que quisieran contratar una hipoteca a sufragar todos los gastos relacionados con la firma. Entre estos se encontraban los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad, la tasación y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (no en todos los casos). Ahora, el Tribunal Supremo, apoyado por una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, dictamina que esos gastos eran abusivos y, por lo tanto, son nulos. Por ello, los hipotecados que se vieran afectados pueden reclamar parte del dinero cobrado indebidamente.

Este dinero, que ahora se puede reclamar, suponía en muchos casos el 10% del valor de la vivienda (aunque no siempre es así), por los que una persona que solicitara una hipoteca de 150.000 euros tenía que pagar 15.000 euros de gastos. Ahora, el Tribunal Supremo ha establecido jurisprudencia, lo que permite a los consumidores reclamar ciertos gastos hipotecarios que fueron pagados de manera indebida, como los citados gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, al considerarse abusivos.

Además, quienes pagaron una comisión de apertura por su hipoteca también podrían reclamarla, pero solo si se demuestra que esta comisión es abusiva, es decir, si el banco no justifica debidamente el servicio por el cual se cobró.

Los gastos que pueden ser reclamados

A la hora de formalizar una hipoteca hay varios trámites que conllevan gastos. Unos correrán a cuenta del hipotecado y otros a cargo de la entidad bancaria. Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar son aquellos que fueron indebidamente asumidos por el prestatario debido a la inclusión de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Estos gastos incluyen:

• Gastos de notaría: Son los costos derivados de la formalización de la escritura del préstamo hipotecario.
• Inscripción del préstamo hipotecario en el registro de la propiedad: Corresponden a los pagos realizados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de tasación: Son los costos de tasar el inmueble para determinar su valor, requisito previo a la concesión de la hipoteca.
• Gastos de gestoría: Se refieren a los pagos realizados a las empresas encargadas de gestionar los trámites administrativos relacionados con la hipoteca.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Aunque este impuesto fue objeto de debate, actualmente, en la mayoría de los casos, el prestatario solo puede reclamar el 50% de este gasto, salvo en casos específicos donde la jurisprudencia lo permita en su totalidad.

Las personas que pueden reclamar estos gastos son aquellas que firmaron la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, que regula la distribución de estos gastos entre prestamista y prestatario.

Plazo para reclamar los gastos

El plazo para reclamar los gastos hipotecarios depende del tipo de acción que se quiera presentar. En el caso de la acción de nulidad de cláusulas abusivas, que es la que se utiliza para declarar que una cláusula es abusiva, no tiene plazo límite. Esto significa que se puede presentar en cualquier momento, ya que es imprescriptible.

Por otro lado, si lo que se busca es la devolución de los gastos que el banco cobró indebidamente debido a esa cláusula, sí hay un plazo para reclamar. Este plazo es de cinco años, según lo establece el artículo 1964 del Código Civil.

Lo importante es que este plazo de cinco años no empieza a contar desde la firma de la hipoteca ni desde el pago de los gastos. Según la jurisprudencia, como la sentencia del Tribunal Superior de Justicia Europeo de enero de 2024, el plazo empieza cuando el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula es abusiva. Esto protege al consumidor, ya que asegura que pueda reclamar sin preocuparse por los plazos que empezaron a correr sin que tuviera conocimiento de sus derechos.