Cuando se firma un contrato de alquiler, la Ley de arrendamientos urbanos, prevé que las partes pueden pactar libremente cuál será la duración del mismo. Pero esta misma normativa, incluye ciertas prórrogas y plazos a cumplir de forma obligatoria y que si el casero no conoce y cumple puede hacer que el inquilino permanezca hasta 8 años en la vivienda sin que él pueda negarse.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que la citada ley establece en su artículo 9, que aunque las partes pueden establecer la duración que quieran para el contrato de alquiler, este se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta los 5 años si el casero es una persona física o hasta 7 si es una persona jurídica.
Durante este periodo el casero no puede extinguir el contrato de alquiler, solo el inquilino puede hacerlo, dando un preaviso de 30 días. Únicamente hay una excepción en la que el casero podría recuperar la vivienda y es si la necesita para uso personal, y siempre y cuando el contrato firmado incluyese una cláusula en la que se recogiera esta situación.
El contrato puede extenderse hasta tres años más si el casero no avisa a tiempo
Una vez superado el periodo mínimo obligatorio de 5 o 7 años, el artículo 10 de la LAU, que prevé una prórroga tácita del contrato. Esto significa que, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar con el preaviso legal, el alquiler se irá renovando automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de tres años.
Si el casero no quiere renovar el contrato, deberá notificar su voluntad de no hacerlo con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento, mientras que el inquilino solo tendrá que avisar con dos meses.
Si el propietario no cumple con este plazo, el contrato seguirá renovándose, lo que permite al inquilino permanecer en el inmueble hasta un total de 8 años (5 + 3), o hasta 10 años en caso de que el arrendador sea una persona jurídica (7 + 3).
Ejemplo práctico de cuánto puede extenderse un contrato de alquiler
Para entender mejor cómo funcionan las prórrogas obligatorias y la prórroga tácita, pongamos como ejemplo un contrato de alquiler firmado el 15 de febrero de 2024, con una duración inicial de un año. Aunque en el contrato aparezca como fecha de finalización el 15 de febrero de 2025, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si el casero es un particular, el contrato se irá prorrogando automáticamente cada año hasta alcanzar un total de 5 años.
Esto quiere decir que, salvo que el inquilino decida marcharse antes, las renovaciones quedarán así:
- 1ª prórroga: del 15 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2026
- 2ª prórroga: del 15 de febrero de 2026 al 15 de febrero de 2027
- 3ª prórroga: del 15 de febrero de 2027 al 15 de febrero de 2028
- 4ª prórroga: del 15 de febrero de 2028 al 15 de febrero de 2029
Con estas prórrogas automáticas se alcanzan los 5 años legales, por lo que el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta el 15 de febrero de 2029. Si el casero fuera una persona jurídica, serían 2 años más, es decir, hasta el 15 de febrero de 2031.
Si llegada esa fecha ninguna de las partes ha comunicado lo contrario, entra en juego la prórroga tácita del artículo 10. Esto permite ampliar el contrato hasta tres años más en renovaciones anuales.
En la práctica, el contrato seguiría así:
- 1ª prórroga tácita: del 15 de febrero de 2029 al 15 de febrero de 2030
- 2ª prórroga tácita: del 15 de febrero de 2030 al 15 de febrero de 2031
- 3ª prórroga tácita: del 15 de febrero de 2031 al 15 de febrero de 2032
Por tanto, si el casero no avisa con 4 meses de antelación y no comunica su intención de no renovar, el inquilino podrá seguir en la vivienda hasta el 15 de febrero de 2032, es decir, 8 años después de la firma del contrato. Si el casero fuera una persona jurídica, se extendería hasta el 15 de febrero de 2034.
