La Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón a un propietario que había sido condenado inicialmente a pagar 13.210,08 euros por los daños que una inundación causó a una vecina. La justicia considera que en este caso no existía responsabilidad del dueño, ya que estaba alquilado a un tercero, y la rotura de un latiguillo, no fue comunicada previamente por el inquilino. Según la sentencia, aunque el propietario debe mantener la vivienda, no se le puede exigir un control constante si quien vive allí no cumple con su obligación de informar sobre las reparaciones necesarias.
Según la sentencia de 6 de octubre de 2025, la vecina de abajo, también inquilina del propietario, reclamó el pago de los daños provocados por las filtraciones, alegando que como dueño de ambos pisos, debía responder por el mal estado de las instalaciones. Sin embargo, el propietario sostuvo que el origen de la fuga fue un elemento privado del que no tenía noticia, ya que la vivienda estaba ocupada por otra persona y no le había advertido de ningún problema de fontanería.
El Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid estimó inicialmente la demanda, obligando al dueño a indemnizar la inquilina de abajo al considerar que el fallo en el latiguillo era un defecto del "continente" de la casa. Pero el propietario, convencido de que no se le podía castigar por una avería que le era imposible conocer al no habitar el inmueble, apeló la decisión ante la Audiencia Provincial.
No hay culpa del propietario si el inquilino no comunica la necesidad de reparación
La Audiencia Provincial de Madrid revocó la condena inicial basándose en que no se puede imputar una conducta negligente al dueño si este no tuvo oportunidad de evitar el daño. Fundamentó esta decisión en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impone al inquilino la obligación de comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de cualquier reparación necesaria para conservar la vivienda. Al no existir constancia de que el inquilino del piso superior hubiera advertido sobre el mal estado del latiguillo, el tribunal dictaminó que el propietario no incumplió su deber de mantenimiento.
Tras analizar las pruebas, se concluyó el propietario no era quien habitaba en el piso donde se originó la avería, algo fundamental para aplicar el artículo 1910 del Código Civil. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo citada en el fallo, este artículo establece una responsabilidad objetiva para quien “habite” la casa, excluyendo explícitamente al propietario que tiene el inmueble arrendado y no reside en él. La sentencia recalcó que no es "legal ni racionalmente exigible" realizar una supervisión constante de las tuberías si el arrendatario no cumple con su deber de aviso previsto en el artículo 1559 del Código Civil.
La Audiencia señaló que condenar al dueño sin haber sido advertido supondría aplicar el artículo 1902 del Código Civil de forma desmedida, imponiéndole un “exacerbado deber de vigilancia” sobre la conducta del inquilino que la ley no contempla. Al tratarse de una pieza de fontanería interna bajo el control diario del inquilino, la Audiencia consideró que el propietario no puede ser responsable de un accidente que no pudo prever ni se le dio opción de reparar.
Por todo ello, el propietario quedó libre de pagar la indemnización, ya que para que exista responsabilidad civil según el artículo 1902, debe probarse una culpa o negligencia. Esta negligencia desaparece cuando el habitante del piso incumple su obligación de informar sobre el deterioro de las instalaciones.
No obstante, la sentencia no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
