El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha resuelto ciertas dudas relevantes en materia de deducción por inversión en vivienda habitual. Lo ha hecho a través de una resolución dictada el pasado 20 de octubre de 2025, en la que respalda la inclusión en la base de deducción del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de las cantidades obtenidas por la venta de la vivienda habitual cuando se destinan a cancelar la hipoteca que la gravaba, si la misma se compró antes de 2013.
El caso parte de un contribuyente que, en 2018, vendió la que era su vivienda habitual y utilizó parte del importe recibido para cancelar el préstamo hipotecario con el que la había financiado. Dicho importe se integró en su declaración de la Renta como base de la deducción por inversión en vivienda habitual. Sin embargo, la oficina de Gestión Tributaria consideró que esa cancelación no podía computarse a efectos de deducción, al producirse tras la venta del inmueble.
La controversia se centra en la interpretación de la Disposición Transitoria 18ª de la Ley 35/2006 del IRPF, que permite a aquellos que compraron su vivienda antes de 2013 seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Dicha deducción fue eliminada para viviendas compradas a partir de ese año. En este caso, el contribuyente había venido aplicando dicha deducción porque compró su casa antes de esa fecha.
El dinero de la venta de la vivienda habitual puede deducirse en el IRPF, si se destina a cancelar la hipoteca
Tras una diferencia de criterios en la oficina de Gestión Tributaria y el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR), el TEAC avala que las cantidades procedentes de la venta de la vivienda habitual pueden incluirse en la base de deducción del IRPF, siempre que se destinen a cancelar el préstamo hipotecario vinculado a su adquisición.
En su resolución, el Tribunal recuerda que el carácter fungible del dinero impide establecer distinciones en función del origen de los fondos empleados. Lo determinante es que la cancelación se realice con el objetivo de extinguir la deuda pendiente por la compra de la vivienda, y que se cumplan los requisitos generales de la deducción, como que el inmueble haya constituido la residencia habitual hasta su venta y que el contribuyente disponga de renta suficiente ese año.
El TEAC también ha establecido que no es jurídicamente relevante que el importe de la cancelación proceda directamente del precio de la venta, ya que lo que se deduce no es el hecho de vender, sino de haber invertido en la adquisición de la vivienda habitual.
Por tanto, cuando la cancelación del préstamo se produce al tiempo de la venta y con ese propósito, sí cabe su inclusión en la base de deducción.
