La Audiencia Provincial de Barcelona ha dado la razón a una empresa arrendataria y rechaza la demanda de desahucio presentada por el hijo heredero de un arrendador fallecido, que reclamaba 24.000 euros en concepto de alquiler impagado. El tribunal explica que el contrato de arrendamiento que fue firmado en 2015 quedó extinguido con la muerte del usufructuario, de modo que el heredero solo puede reclamar la deuda heredada, pero no instar el desahucio por impago de rentas.
Según explica la sentencia, todo empieza con el fallecimiento de Ernesto, quien era el usufructuario de una nave industrial situada en el polígono Buvisa de Teià (Barcelona). En 2015 firmo un contrato de arrendamiento con una empresa. Tras su muerte, su hijo Carlos María, heredó el inmueble y pasó a ser propietario pleno tras aceptar la herencia en julio de 2021.
Al parecer y según el heredero, la sociedad llevaba años acumulando retrasos y había dejado de pagar de forma regular el alquiler, generando una deuda que calculaba en más de 24.000 euros. Ante esta situación, y tras varios requerimientos sin éxito, decidió reclamar judicialmente tanto la resolución del contrato como el desahucio de la empresa inquilina.
Tal y como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, la sociedad arrendataria se opuso a esa reclamación. Alegó que el contrato de arrendamiento se había extinguido automáticamente con la muerte del usufructuario y que, sin un nuevo contrato firmado con el heredero, ya no existía título jurídico que justificara el desahucio por falta de pago.
Además, añadió que partes de las cuotas que estaban reclamando había prescrito y que incluso había abonado cantidades posteriores a la defunción, entendiendo que se trataban de anticipos para negociar un nuevo contrato. Como no llegaban a un acuerdo decidieron acudir a los tribunales.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Mataró como posteriormente el Audiencia Provincial de Barcelona dieron la razón a la empresa y no al heredero, es decir, que no debían pagar dichas cantidades. La Audiencia Provincial explico que el heredero únicamente podía reclamar la deuda heredada, pero no instar un desahucio por impago de rentas.
El contrato de arrendamiento se extingue con la muerte del usufructuario
La clave en esta sentencia y el motivo por el que la Audiencia Provincial de Barcelona rechaza la demanda del heredero es porque, conforme a la ley, los contratos de arrendamiento firmados por un usufructuario se extinguen automáticamente al fallecer este. De hecho, así lo recoge el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el artículo 480 y el 513 del Código Civil y el artículo 561.9 del Código Civil de Cataluña (que se puede consultar en este Boletín Oficial del Estado), que establecen que “los contratos que hace el usufructuario se extinguen al final del usufructo”
Es decir, que en este caso con el fallecimiento de su padre, el contrato y la deuda que tenía queda extinguida, salvo que se suscriba uno nuevo con el heredero. “El derecho de usufructo se extingue … por muerte del usufructuario …. Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo”.
En este caso concreto, el hijo heredero alegaba que su intención era prolongar el arrendamiento y que incluso se habían realizado pagos en 2022 directamente a su cuenta, después del fallecimiento de su padre. Sin embargo, el tribunal explica que esos abonos solo pueden considerarse como pagos de una deuda heredada, pero no como prueba de que el contrato siguiera vivo.
Por eso, la Audiencia concluye que el heredero no tiene legitimación activa para reclamar el desahucio por falta de pago, ya que ese procedimiento solo corresponde al arrendador de un contrato vigente. Lo que sí reconoce es que Carlos María, en calidad de heredero, puede reclamar la deuda de alquiler acumulada por su padre, pero deberá hacerlo como un crédito sucesorio, no como renta de un arrendamiento en vigor.
