Aunque se dé por hecho de que todos los propietarios de una comunidad de vecinos pueden votar en las juntas, esto no siempre es así. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara al respecto y limita este derecho a quienes no estén al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, de modo que los vecinos morosos pierden su derecho de voto, aunque sí pueden asistir y participar en las deliberaciones.
Las juntas de propietarios son el órgano más importante de una comunidad, en ellas se aprueban presupuestos, obras, nombramientos o decisiones clave que afectan a todos los vecinos. Pero cuando existen propietarios con deudas pendientes, su participación queda limitada
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Así queda recogido en el artículo 15 de LPH que establece no solo que los vecinos morosos pueden acudir a las juntas y expresar su opinión pero sin poder votar, sino que sus cuotas tampoco se contabilizan a la hora de calcular las mayorías necesarias. Solo recuperarán su derecho de voto si pagan lo que deben, impugnan judicialmente la deuda o consignan la cantidad ante notario o juzgado.
La comunidad debe advertirlo antes de cada reunión
El artículo 16.2 de la LPH obliga además a que la convocatoria de la Junta incluya una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las cuotas vencidas y que se advierta expresamente que no podrán ejercer su derecho de voto si no regularizan la situación antes del inicio de la reunión.
Con esta previsión, la ley busca garantizar la transparencia y evitar que después se cuestione la validez de los acuerdos adoptados por una mayoría en la que hayan intervenido votos de propietarios morosos.
Tampoco se podrán impugnar los acuerdos tomados por la junta de vecinos
Además de no poder votar, los vecinos que deban mensualidades a la comunidad, tampoco podrán impugnar los acuerdos tomados por la junta de propietarios. Esto queda recogido en el artículo 18.2 de la LPH que limita el derecho de impugnación judicial únicamente a los propietarios que estén al corriente en el pago o que, en su defecto, hayan consignado la cantidad adeudada en el juzgado.
Esto implica que un propietario moroso no puede demandar a la comunidad por no estar de acuerdo con una decisión adoptada en la Junta, por ejemplo, la aprobación de unas obras o el reparto de gastos, si antes no regulariza su deuda.
No obstante, el propio artículo establece una excepción, y es cuando la impugnación tenga por objeto el reparto de las cuotas o la modificación de los coeficientes de participación (artículo 9 LPH), cuando no se exige estar al corriente en los pagos. De este modo, si un propietario considera que la distribución de gastos o cuotas aprobada por la Junta es ilegal o desproporcionada, puede recurrir el acuerdo sin necesidad de haber abonado previamente su deuda.
El impago de cuotas puede tener más consecuencias
Además de perder el derecho de voto y de impugnar acuerdos, el artículo 21 de la LPH permite que la comunidad adopte medidas disuasorias frente a la morosidad, como:
- Aplicar intereses superiores al interés legal sobre las cantidades impagadas.
- Privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones comunes que no sean esenciales para la habitabilidad.
- Reclamar judicialmente la deuda mediante el procedimiento monitorio, que incluso puede derivar en embargo del inmueble del deudor.