La Audiencia Provincial de Madrid ha condenado a una vendedora a devolver 180.000 euros a la compradora de una vivienda al considerar que el inmueble no cumplía las condiciones legales mínimas para ser considerado habitable. El tribunal entiende que el piso, fruto de la segregación de una vivienda mayor, fue transmitido como si fuera plenamente apto para vivir cuando en realidad presentaba irregularidades urbanísticas y graves deficiencias en la red de saneamiento.
Según la sentencia de 22 de diciembre de 2025, la compraventa del piso se formalizó en marzo de 2018. La vivienda había surgido de la división de un piso original en dos inmuebles independientes. Sin embargo, la segregación se realizó sin solicitar licencia urbanística y tampoco se obtuvo licencia de primera ocupación. A pesar de ello, se vendió por un precio real de 180.000 euros, aunque en la escritura pública figuraba una cantidad inferior.
El problema surgió tras la entrega de la vivienda. La compradora comenzó a detectar importantes deficiencias estructurales y encargó informes periciales. Estos acreditaron que la superficie útil real del inmueble era de 22,64 metros cuadrados, inferior incluso al mínimo excepcional permitido por la normativa urbanística madrileña. Además, el piso carecía de salida directa a un elemento común del edificio, ya que para acceder a la escalera era necesario atravesar un rellano perteneciente a la otra vivienda resultante de la segregación.
El Juzgado de 1ª Instancia nº 98 de Madrid desestimó la demanda al considerar que los defectos no eran suficientes para resolver el contrato.
La vivienda no cumplía los mínimos legales
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión al entender que no se trataba de simples desperfectos, sino de una inhabilidad sustancial del inmueble para cumplir la finalidad para la que fue adquirido.
Según se indica en la sentencia, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid,exige una superficie útil superior a 38 metros cuadrados cuando la vivienda cuenta con estancia, cocina, dormitorio y baño, y solo permite reducirla hasta 25 metros cuando se trata de un único espacio multifuncional.
En este caso, el inmueble tenía dormitorio independiente y una superficie útil acreditada de 22,64 metros cuadrados, por lo que no podía calificarse como vivienda mínima conforme a la normativa. El tribunal subrayó además que la segregación se realizó sin licencia y que nunca se solicitó licencia de primera ocupación, trámite que garantiza el cumplimiento de las condiciones técnicas e higiénico-sanitarias exigidas por la ley.
Se le da además una especial importancia a los problemas en la red de saneamiento. Un informe pericial describió tuberías sin pendiente suficiente, atascos continuos, reflujos hacia la bañera y malos olores persistentes. También se constató que el sistema de evacuación estaba deficientemente instalado y que el inodoro con triturador agravaba la situación. La propia empresa de desatascos dejó constancia de que existía un problema estructural de instalación y que no podía garantizar una solución definitiva.
Precisamente por entender que estas deficiencias convertían el inmueble en inhábil para su uso como vivienda, la Audiencia aplicó la doctrina del “aliud pro alio”, que permite resolver la compraventa cuando se entrega una cosa distinta a la pactada o cuando el bien no puede cumplir la finalidad prevista en el contrato.
Se concluyó por tanto que la compradora no puede permanecer vinculada a un contrato cuando la vivienda no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad ni jurídica ni físicamente. Por ello, se declaró resuelto el mismo y la vendedora fue condenada a devolver 180.000 euros, más los intereses legales desde la firma de la escritura en 2018. Además, deberá abonar 10.082,27 euros por los gastos acreditados de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales, registro, IBI y reparaciones en la red de saneamiento.
No obstante, la sentencia no fue firme y, aunque contra la misma no cabía interponer recursos ordinarios, sí se podía interponer un recurso extraordinario de casación.