Una de las dudas más frecuentes entre caseros e inquilinos suele girar en torno a la duración del contato, sobre todo en el caso de que el inquilino tenga que abandonar la vivienda antes de tiempo. En este sentido la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara al respecto, y fija que el arrendador puede exigir una indemnización al arrendatario si se marcha antes de que llegue dicha fecha, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones.
En primer lugar hay que tener en cuenta que esto queda recogido en el articulo 11 de la LAU que establece que el inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días.
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En este sentido, es importante tener en cuenta que las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler. No obstante, aunque se firme por un periodo inferior, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima obligatoria de cinco años (o de siete si el arrendador es una persona jurídica). Esto significa que el contrato se irá prorrogando automáticamente por anualidades hasta alcanzar ese plazo, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovarlo.
Cuándo hay que pagar compensación al casero y cómo se calcula
El propio artículo 11 de la LAU establece que el arrendatario deberá indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Además, añade que si el tiempo pendiente es inferior a un año, la compensación se calculará de forma proporcional.
No obstante, esta compensación no se aplica automáticamente en todos los casos. El artículo 11 deja claro que solo será exigible si se ha pactado expresamente en el contrato de alquiler. Por tanto, si no existe esta cláusula, el inquilino podrá marcharse una vez cumplidos los seis meses y avisando con al menos treinta días de antelación sin tener que pagar ninguna penalización adicional.
En este punto es importante tener en cuenta que esta indemnización se calcula sobre el tiempo del contrato o de la prórroga anual en vigor que reste por cumplir, y no sobre la duración mínima de 5 o 7 años del artículo 9, ya que esta actúa como un derecho del inquilino a permanecer en la vivienda, pero no como una obligación de quedarse.
Por ejemplo, si un inquilino firma un contrato de 1 año con una renta de 700 euros mensuales y decide marcharse cuando ha pasado un año y medio, el contrato ya se habrá prorrogado automáticamente por un año más, hasta los 2 años. En ese caso, no se tienen en cuenta varios años futuros, sino únicamente el periodo en curso. Si le quedan 6 meses para finalizar esa anualidad, deberá pagar la parte proporcional de una mensualidad, es decir, unos 350 euros, siempre que esta compensación esté recogida en el contrato.
En cambio, si el contrato firmado inicialmente fuera de 3 años y el inquilino se marcha también al año y medio, sí se tiene en cuenta el tiempo que reste del propio contrato. Como quedarían 18 meses por cumplir, tendría que pagar una mensualidad por el año pendiente (700 euros) y la parte proporcional por los seis meses restantes (350 euros), es decir, un total de 1.050 euros, siempre que esta cláusula esté incluida en el contrato.