Las obras realizadas por los propietarios de viviendas y locales en una comunidad de vecinos suelen ser fuente de conflicto. Así ha sido el caso de la propietaria de un local a la que el Tribunal Supremo obliga a demoler las obras que realizó para cerrar y utilizar en exclusiva el patio de uso común, sin autorización de la comunidad.
La propietaria de uno de los locales comerciales del edificio cerró el patio común para ampliarlo y destinarlo a uso privado, instalando un tejadillo sin el consentimiento de la comunidad, según se detalla en la sentencia de junio de 2025. Pese a varios requerimientos de los vecinos reflejados en las actas de las juntas desde 2003 (más de 20 años), la propietaria no hizo caso a los mismos y siguió usando en exclusiva el patio comunitario, alegando que tenía el consentimiento tácito por parte de la comunidad y que su familia llevaba décadas usando el patio de forma privativa.
La comunidad de vecinos insistía en que el patio era propiedad de uso común según el título constitutivo y los estatutos, y que las obras nunca fueron autorizadas formalmente. Aportó informes técnicos, actas de juntas y requerimientos previos como prueba de la oposición constante de los vecinos. Además, insistió en que la alteración de los elementos comunes exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios, según lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Tribunal Supremo confirma que el patio es propiedad de la comunidad y debe ser devuelto a su estado original
El Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Madrid, estimó la demanda de la comunidad y condenó a la propietaria a devolver el patio y a demoler las obras, declarando que el patio era propiedad de la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esta decisión en apelación, entendiendo que existía consentimiento tácito al uso exclusivo de la propietaria del local y que la acción estaba prescrita.
Tras un recurso de casación, el Tribunal Supremo, confirmó la sentencia de primera instancia, recordando que la alteración de los elementos comunes exige el consentimiento unánime de la comunidad, tal y como establece el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia previa (SSTS 419/2013, de 25 de junio; 107/2024, de 30 de enero).
Subraya que no se puede comparar el silencio o la inactividad de la comunidad con un consentimiento tácito, salvo que existan actos concluyentes e inequívocos de aceptación, lo que no ocurrió en este caso.
Respecto a la prescripción de la acción, el Supremo indica que la reclamación de un elemento común ocupado por un comunero es una acción de carácter real y que el plazo de prescripción aplicable es de treinta años, conforme al artículo 1963 del Código Civil y reiterada doctrina de la Sala (STS 540/2016, de 14 de septiembre; STS 364/2022, de 4 de mayo). Por tanto, no procede considerar extinguida la acción pese al tiempo transcurrido.
En consecuencia, el Alto Tribunal declara que el patio es titularidad de la comunidad de propietarios y condena a la vecina propietaria del local a restituir la posesión exclusiva del patio, y a realizar las obras oportunas para dejar el patio en su estado original.
