Cuando se vive en una comunidad de vecinos, las terrazas suelen ser unos de los puntos que más dudas y conflictos generan entre los propietarios, como si se puede cambiar el suelo de la misma sin permiso de la comunidad o si se puede instalar una piscina. Y es que, aunque el uso de las mismas suele ser privativo, parte de los elementos que la componen forman parte de la estructura del edificio y se consideran elementos comunes
Aunque muchos propietarios entienden que, si la terraza es de uso exclusivo, todo lo que la compone es suyo, desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), esta idea no es correcta y es precisamente ahí donde nacen la mayoría de los problemas en lo que se entiende por “terraza privativa”.
Que el uso de la terraza sea exclusivo no implica que todos los elementos pertenezcan a la vivienda
Los expertos explican que la terraza no es un elemento aislado, sino que forma parte de la estructura del edificio. El artículo 396 del Código Civil incluye como elementos comunes cuestiones como el suelo, la fachada, los revestimientos exteriores de terrazas, las canalizaciones de desagüe o la cimentación.
Además, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que serán obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el mantenimiento, la seguridad y la habitabilidad del inmueble. Dentro de este deber se incluye garantizar la estanqueidad, es decir, evitar filtraciones y problemas estructurales.
Según señalan desde el colegio profesional, una terraza suele estar compuesta por fachada, barandillas, sistema de impermeabilización, sumideros de evacuación de agua e incluso el forjado que hace de techo de la vivienda inferior. Es decir, cumple funciones estructurales esenciales para todo el edificio.
De hecho, la jurisprudencia refuerza esta idea. La Audiencia Provincial de Cantabria (269/2022 de 20 de Mayo) ha señalado que “las terrazas sirven de cubierta parcial de la edificación, por lo que se deben calificar como elemento común”. En la misma línea, la Audiencia Provincial de Pontevedra (190/2023 de 29 de Marzo) recuerda que “no se puede perder de vista la condición de la terraza como cubierta del edificio ni su función y condición de elemento de cierre”.
De todo ello, se desprende que el carácter privativo se limita fundamentalmente al uso exclusivo y, en términos materiales, al solado o pavimento superficial de la terraza. El resto de elementos estructurales siguen teniendo naturaleza común, aunque estén situados dentro del espacio de uso exclusivo de un propietario. Este matiz es clave cuando aparecen humedades o daños en la vivienda inferior.
¿Quién responde si hay daños?
En cuanto a la responsabilidad, el artículo 1.902 del Código Civil establece que quien cause un daño está obligado a repararlo. Sin embargo, según apuntan desde CAFMadrid, existen dos interpretaciones habituales en los tribunales.
Por un lado, la llamada tesis de la acción directa considera que, al ser la comunidad titular de los elementos estructurales, debe asumir la reparación y, si procede, reclamar después al propietario u ocupante.
Por otro lado, la tesis de la acción subsidiaria entiende que, si el daño proviene del mal uso o negligencia del propietario, este responderá directamente, quedando la comunidad como responsable subsidiaria por la titularidad de los elementos comunes.
