La Audiencia Provincial de Madrid ha denegado el desahucio de dos inquilinos de una vivienda en Madrid, al considerar que el casero no comunicó correctamente su intención de no renovar el contrato. El propietario notificó que no quería no continuar con el alquiler por correo electrónico en lugar de enviar el burofax expresamente pactado.
Según la sentencia de abril de 2025, el arrendamiento se firmó en junio de 2017 por un año, con posibilidad de prórroga hasta un máximo de tres. En la cláusula 16ª del contrato firmado se establecía que cualquier comunicación relevante debía realizarse por telegrama o burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Sin embargo, en 2022 el casero remitió un email certificado informando de que no renovaría el contrato.
Los inquilinos defendieron que la notificación no era válida porque no se realizó conforme a lo acordado y porque el correo electrónico no era su canal habitual de comunicación con el propietario. Por ello, al no existir aviso válido, el contrato debía considerarse prorrogado automáticamente.
La notificación no fue válida y el contrato se prorrogó automáticamente
El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda de desahucio al considerar que la forma de notificar la no renovación del contrato de alquiler no se ajustaba a lo pactado en el contrato. Tampoco se acreditó que el correo fuera el canal habitual entre las partes ni que la dirección utilizada perteneciera a los arrendatarios. Al no existir una comunicación válida, el contrato se consideró prorrogado y no procedía el desalojo.
Tras un recurso de apelación del propietario de la vivienda, la Audiencia Provincial de Madrid, recordó que el artículo 1255 del Código Civil permite a las partes pactar libremente la forma de las comunicaciones contractuales, siempre que no sea contraria a la ley, la moral o el orden público.
En este caso, la cláusula 16ª del contrato establecía de forma expresa y exclusiva que las notificaciones debían realizarse por telegrama o burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, por lo que no cabía sustituir unilateralmente ese medio.
Señaló que “la eficacia del medio de comunicación debe valorarse a la luz de lo pactado, no de lo que unilateralmente considere una de las partes”. Además, destacó que no se acreditó que la dirección de correo electrónico utilizada perteneciera a los inquilinos ni que fuera su canal habitual de comunicación, algo que “resulta indispensable para garantizar la recepción efectiva de una notificación tan relevante como la oposición a la prórroga”.
Al no existir oposición válida antes del vencimiento, se produjo una prórroga automática del contrato. En palabras del fallo:
“No cabe entender efectuada en plazo la oposición a la continuación del arrendamiento si no se sigue el procedimiento acordado en el contrato, pues la forma pactada integra el contenido obligacional de las partes”.
Con estos argumentos, la Audiencia confirmó la prórroga automática del contrato, declaró improcedente el desahucio y absolvió a los inquilinos. Pese a ello, la sentencia emitida no fue firme y podía recurrirse en casación ante el Tribunal Supremo.
