La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa que regula las relaciones, derechos y obligaciones de las comunidades de vecinos, tanto en edificios como en conjuntos de viviendas. Por ejemplo, regula la convocatoria de juntas, la elección del presidente de la comunidad, las cuentas o las derramas.
En su artículo 21, “impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje” que puede consultarse aquí, se regula qué puede hacer la comunidad cuando un propietario no paga las cuotas (gastos comunes, derramas, fondo de reserva, etc.) y qué medidas pueden aplicarse para prevenir la morosidad.
En primer lugar, la junta de propietarios puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad durante el tiempo en que permanezca dicha situación, como establecer intereses de demora superiores al interés legal (siempre que no sean abusivos) o privar al deudor temporalmente del uso de ciertos servicios comunes (como la piscina, una pista deportiva…), siempre que no sean esenciales (como el ascensor o suministros como el agua).
Estas medidas no pueden ser de carácter retroactivo, sino que solo valen desde su aprobación hacia adelante y pueden incluirse en los estatutos de la comunidad.
Procedimiento monitorio para reclamar las deudas
La comunidad también puede reclamar judicialmente las deudas mediante un procedimiento rápido (monitorio), que permite incluso el embargo del deudor y el cobro de intereses y gastos legales. Primero de todo, como explican desde ‘Plazo Guerrero Abogados’, se debe notificar al propietario moroso del acuerdo de la junta en el que se aprueba la liquidación de su deuda. Este acuerdo se tiene que comunicar por escrito, normalmente mediante burofax.
En caso de que este no realice el pago, entonces la comunidad está facultada para iniciar lo que se conoce como proceso monitorio conforme al artículo 21. Un procedimiento rápido para el que no se necesita abogado ni procurador en la primera fase, bastando con presentar la certificación de deuda, la copia del acta de la junta y los justificantes de notificación.
A través de este procedimiento, se puede reclamar al propietario moroso todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva.
Asimismo, si persiste la morosidad, también se puede demandar al titular registral, para solicitar el embargo de bienes, tanto financieros como inmuebles, más la acumulación de intereses por mora. Por su parte, el secretario administrador profesional, si así lo acuerda la junta de propietarios, también puede exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
Para hacer esta reclamación, a través del procedimiento monitorio, hay que presentar una serie de documentos. El primero es el certificado de deuda (expedido por el secretario con el visto bueno del presidente. Aunque si es administrador profesional y no interviene en el pleito, no necesita firma del presidente), que debe detallar el importe adeudado y el desglose de las cantidades.
El otro documento que hay que aportar es la prueba de que se ha notificado la deuda al propietario. En caso de que no se le localizase, se puede notificar en el tablón de anuncios o en otro lugar visible de la comunidad por al menos 3 días. Por último, se pueden incluir en la petición inicial del procedimiento las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, “incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor”.
La comunidad puede solicitar el embargo de los bienes
Si persiste la morosidad y el deudor se opone a la reclamación, la comunidad puede pedir embargo preventivo de bienes, tanto financieros como inmuebles, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El juez lo acordará sin exigir caución a la comunidad, si bien el deudor puede evitar el embargo si presta garantías legales.
A tener en cuenta es que si la comunidad presenta la reclamación mediante un abogado y procurador, el deudor deberá pagar sus honorarios, dentro de los límites de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En caso de que la comunidad gane por la vía judicial, también se incluirán las costas. En último lugar, el artículo 21 también recoge que, además de mediante este proceso monitorio, los conflictos por impago pueden resolverse por mediación y arbitraje siempre que ambas partes lo acepten.
