Comprar una vivienda que ya está alquilada puede parecer una buena inversión, pero también genera muchas dudas legales. ¿Qué pasa con el inquilino que vive allí? ¿Puede el nuevo propietario echarlo? La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente las condiciones bajo las que un nuevo dueño puede poner fin al contrato, y solo hay una excepción que lo permite.
Según el artículo 14 de la LAU, cuando se vende una vivienda alquilada, el nuevo propietario se subroga automáticamente en los derechos y obligaciones del antiguo casero. Esto significa que debe respetar la duración del contrato de alquiler existente, que es de un mínimo de cinco años, o siete si el anterior arrendador era una empresa.
“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”
Es decir, aunque el inmueble cambie de manos, el inquilino mantiene su derecho a seguir viviendo en él. El nuevo propietario no puede desalojarlo ni modificar las condiciones del contrato durante ese periodo mínimo.
La única excepción: cuando el comprador necesita la vivienda para vivir en ella
La ley contempla una única excepción que permite al nuevo propietario recuperar la vivienda antes del fin del contrato y es que la vivienda vaya a destinarse a su uso personal.
De acuerdo con el artículo 9.3 de la LAU, podrá recuperar la vivienda para destinarla a su residencia habitual o la de sus familiares directos, el comprador podría hacer uso de ese derecho.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que para esto ocurra el propio contrato debe incluir una cláusula que haga referencia a la recuperación de la vivienda para uso personal por parte del casero, según confirma el propio ministerio de Vivienda a través de su web.
Solo si el contrato incluye esa cláusula, el nuevo propietario puede echar al inquilino, y únicamente para vivir en la vivienda. No puede hacerlo con el fin de vender, reformar o alquilar de nuevo a otro precio.
