Con una crisis de vivienda sin precedentes en España y tras alcanzar máximos históricos en el precio de la vivienda a finales de 2025, tener alguna propiedad es un lujo del que pocos pueden presumir. Y ya tener varias viviendas en propiedad parece algo impensable hoy en día, y menos para una persona joven.
Pues este es el caso de Santiago, que contra todo pronóstico no solo ha conseguido comprar un piso, sino un edificio entero en Lleida. "Tiene 5 inmuebles. Es un local en planta baja más tres plantas", explicaba este joven para el portal ‘Libertad Inmobiliaria’.
Esto no es lo normal, ya que en España solo un 13% de los jóvenes consigue independizarse antes de los 30 años, tal y como indica el Observatorio de Vivienda del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana (MITMA), por lo que tener 5 pisos tan pronto está fuera de toda lógica. Pero Santiago supo aprovechar una oportunidad donde podría haber riesgo y le salió bien, para ahora ser uno de esos pocos propietarios que presumen de tener más de un piso.
El inmueble, ubicado en el casco histórico de Balaguer, una localidad de la provincia de Lleida con unos 20.000 habitantes, conserva buena parte de su carácter original. Se trata de un edificio compuesto por un local comercial en planta baja y tres viviendas repartidas en altura, además de un pequeño espacio abuhardillado.
“Es una finca de los años 60 o 70. Exteriormente y a nivel estructural está en muy buen estado, aunque por dentro tiene pequeños detalles que se irán actualizando con el tiempo”, explica Santiago. La clave de la operación es que decidió adquirirlo con los arrendamientos ya en vigor. “Se compró alquilado. Los pisos estaban ocupados y con contratos activos, así que la idea es ir haciendo mejoras conforme haya rotación de inquilinos”, apunta.
Hasta 5 pisos por solo 63.000 euros
El edificio cuenta con división horizontal y suministros individualizados, un factor que, según Santi, facilitó la gestión inicial. “Cada vivienda tiene su propio contador y eso siempre ayuda a evitar problemas”, comenta. En la actualidad, el local permanece vacío, aunque ya tenía prevista una pequeña partida económica. “De momento no he invertido nada, pero tengo reservado un fondo por si el futuro inquilino del local pide alguna adecuación mínima”, añade.
En cuanto a los números, Santiago no esconde las cifras detrás de esta inversión. “La compraventa fue por 63.000 euros. Al estar en Cataluña, el ITP fue del 10%, unos 6.300 euros. La notaría salió algo más cara de lo habitual porque había varias referencias catastrales, pero entra dentro de lo razonable”, detalla. Además, prevé destinar alrededor de 2.000 euros adicionales “por si hiciera falta arreglar un poco la fachada del local”.
Actualmente, el edificio genera unos ingresos mensuales de 1.110 euros. “Uno de los pisos se alquila por 350 euros, otro por 200, y el local tiene una previsión de unos 150 euros”, enumera. En cuanto a los gastos, estima aproximadamente un 5% anual para mantenimiento, seguros, IBI, basuras y posibles imprevistos. Al no haber comunidad de vecinos, toda la gestión recae directamente sobre él.
Una rentabilidad de 6.000 o 7.000 euros al año
Esto le da para vivir de sobra. “Si vamos a rentabilidades, estamos en un 16%, algo que sinceramente no había conseguido nunca en alquiler tradicional”, reconoce. La rentabilidad neta se sitúa en torno al 13,3% y el cashflow anual oscila entre los 6.000 y 7.000 euros, lo que se traduce en unos 531 euros mensuales.
Aunque la compra se realizó al contado, su intención es financiar el inmueble más adelante. “Lo pagué sin hipoteca porque el banco me puso problemas al haber cinco unidades registrales. Yo quería una sola hipoteca con cinco garantías, pero prefirieron estudiarlo con más calma”, explica. La estrategia, en este caso, fue cerrar la operación primero y plantear la refinanciación después.
Más allá de las cifras, Santiago insiste en la importancia de la parte menos visible de este tipo de inversiones. “En un edificio entero hay que revisar al milímetro todo lo comunitario: fachadas, vigas, cubierta, instalaciones… porque todo eso va a recaer sobre una sola persona”, advierte. Por eso recomienda apoyarse en profesionales: “Pagar a un arquitecto para que revise el inmueble puede parecer un gasto innecesario, pero te puede ahorrar muchísimos disgustos”.
Otro aspecto clave fue el análisis de los inquilinos. “Al estar alquilado, mi mayor duda era saber por qué lo vendían y si habría problemas de impagos”, reconoce. Para evitar sorpresas, dedicó tiempo a comprobar contratos, historial de pagos y hablar directamente con los arrendatarios. “Me acerqué a hablar con ellos, revisé que los pagos entraran correctamente en cuenta y analicé cada contrato para comprar tranquilo”, explica.
Como consejo final, lanza un mensaje claro a quienes quieran iniciarse en la inversión inmobiliaria: “Hay que perder la vergüenza y pedir toda la información que haga falta. Te estás gastando tu dinero y merece la pena hacerlo bien, aunque resulte incómodo”.
