España sigue siendo tierra de propietarios. Según el Catastro y el Banco de España, cerca del 75% de los hogares vive en una casa en propiedad, pero el número de pequeños inversores que alquilan ha crecido con mucha fuerza.
El 85% del mercado del alquiler lo controlan familias o particulares con una o dos viviendas, mientras que solo el 4% son grandes tenedores con más de diez inmuebles. Sin embargo, estos últimos concentran buena parte de la oferta en las grandes capitales.
En medio de esta polarización ha surgido una figura intermedia: los ‘gestores por habitaciones’, pequeños propietarios que ven oportunidades en el alquiler fragmentado. Rocío es una de ellas. Tiene cinco pisos, gestiona otros tantos bajo el modelo de rent to rent y alquila 75 habitaciones con precios que rondan los 400 euros al mes.
“Soy muy exigente”
Rocío empezó casi por casualidad y buscando ingresos extra. Hoy, es su trabajo principal. “Mi mayor error fue alguna vez tener prisa por llenar una habitación. Aprendí que, si vas con prisa, metes a alguien que luego te da problemas", confiesa a Libertad Inmobiliaria.
El suyo es un modelo híbrido. A algunos propietarios les paga el alquiler completo del piso, unos 950 euros de media, para luego subarrendar las habitaciones. “Cojo un piso de idealista y al dueño le puedes pagar un poquito más de lo que pide. Él se va a olvidar de que tiene un piso porque lo tratas como si fuera tuyo"
Una habitación en Bilbao o Zaragoza ronda los 400 euros. Un piso de cuatro dormitorios puede generar hasta 1.600 euros. Tras restaurar gastos, Rocío, con un ejemplo de este estilo, obtiene un beneficio medio de unos 410 euros al mes por vivienda
Se dice fácil, pero el modelo rent to rent ha crecido en España de la mano de la crisis del alquiler. Según el informe Real Estate Market Outlook 2026, la inversión inmobiliaria creció un 30% respecto al año anterior, impulsada por tipos de interés estables y una alta demanda habitacional.
La idea es sencilla y funciona: aprovechar pisos grandes que los propietarios no quieren gestionar para transformarlos en residencias compartidas. Rocío se encarga de los muebles, las reformas y les da vida. “Pongo unos 3.000 euros en muebles y en tenerlo listo para entrar con la maleta. Desde la primera visita, el objetivo es que se sientan en casa”, dice. Y es que, en apenas seis o siete meses, asegura recuperar la inversión inicial.
“El riesgo está en quién entra”
El filtrado de inquilinos es la clave de su éxito. “Tengo muy estudiado qué preguntas hacer desde la primera llamada para no perder tiempo”. El negocio funciona porque hay más demanda que oferta, y según los expertos, seguirá creciendo. En España, los precios del alquiler subieron un 6,9% en 2025, y el coste medio de las habitaciones no deja de aumentar.
El plan de Rocío no es crecer “a lo bestia”, sino con equilibrio y centrar su atención en sus niños pequeños.
