Una de las dudas más frecuentes entre los caseros de viviendas en alquiler es cuál es el tiempo máximo que el inquilino puede quedarse en la vivienda, pero sobre todo si puede rescindir el contrato antes de que llegue dicha fecha. En este sentido, hay que tener en cuenta que, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que la duración del contrato puede ser “libremente pactada por las partes”, también regula ciertas prórrogas antes de las cuales el casero no puede dar por finalizado el alquiler.
El artículo 9 de la citada ley establece que si la duración del contrato de alquiler de vivienda firmado entre las partes, fuera de menos de 5 años (o 7 si el casero es una persona jurídica), este se prorrogará de forma automática por plazos anuales hasta llegar a cumplir ese plazo.
Por tanto, el casero no podrá finalizar el alquiler de manera unilateral hasta que no pasen 5 años desde la fecha de la firma o de la puesta a disposición de la vivienda al inquilino. Eso sí, hay que tener en cuenta que para que el contrato no siga renovando a partir de este quinto año el casero deberá de notificar con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento de la última prórroga su deseo de no renovarlo, tal y como viene recogido en el artículo 10 de esta ley de alquileres.
En el caso de que el casero no avise con estos 4 meses de antelación, el alquiler se seguirá renovando por periodos anuales hasta 3 años más.
Un caso práctico sobre las prórrogas automáticas del contrato de alquiler
Para entenderlo mejor pongamos el ejemplo práctico de un contrato de alquiler firmado el 23 de julio de 2024, por un periodo de un año. Aunque la fecha de finalización del contrato es el 23 de julio de 2025, llegada esta fecha el mismo se prorrogará hasta 5 años más si el casero es un particular.
A partir de esta fecha, el alquiler se irá renovando cada año hasta el 23 de julio de 2029. Pero para ello, el casero deberá notificar al inquilino su intención de no renovarlo más 4 meses antes, es decir, el 23 de marzo de ese mismo año. Si no cumple con este preaviso, el contrato se irá prorrogando por periodos anuales hasta 3 años más, hasta el 23 de julio de 2032.
El casero solo puede rescindir el contrato de alquiler antes del quinto año, en este caso
El mismo artículo de la LAU establece una excepción en la que el casero puede recuperar la vivienda antes de que se llegue al quinto año, y es si la necesita para su uso personal como vivienda permanente o para sus “familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
Ahora bien, para que esto se cumpla debe haber pasado al menos un año desde el inicio del contrato, y en el mismo debe haber incluida una cláusula que contemple dicha opción.
Para poder recuperar la vivienda, además, deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de usar la vivienda, especificando el motivo, con “al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar”. Tras dicha notificación, el inquilino estará obligado a abandonar la vivienda en esos dos meses, salvo que entre ellos lleguen a un acuerdo diferente.
