Hacer obras para mantener la vivienda alquilada en muchos casos es una obligación de los caseros, pero hay otras en las que esta inversión permite que se suba el alquiler al inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario, en ciertos supuestos, incrementar la renta como consecuencia directa de esas mejoras, siempre que se cumplan una serie de requisitos concretos.
Esta posibilidad, recogida expresamente en la normativa, suele generar dudas y conflictos entre caseros e inquilinos. No es extraño que un arrendador intente justificar una subida del alquiler alegando reformas recientes, aunque la ley deja claro que no cualquier obra permite aumentar la renta ni puede hacerse en cualquier momento del contrato.
La clave está en diferenciar entre obras de conservación, que son obligatorias para el propietario y no permiten subir el alquiler, y obras de mejora, que sí pueden dar lugar a un incremento de la renta si se respetan los límites legales. Todo ello está regulado con detalle en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El artículo 19 de la LAU permite subir la renta por obras de mejora, pero solo en estos casos
El artículo 19.1 de la LAU establece que el casero solo puede subir el alquiler por obras de mejora cuando hayan transcurrido al menos cinco años de contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica. Antes de ese plazo, la ley no permite ningún incremento de la renta vinculado a mejoras realizadas en la vivienda.
La norma también aclara que la subida no es libre ni automática. Según el propio artículo 19.1, el aumento de la renta se calcula aplicando al capital invertido en la mejora el interés legal del dinero vigente en el momento de finalización de las obras, incrementado en tres puntos, con un límite máximo, la subida no puede superar el 20 % de la renta que se estuviera pagando.
Por otro lado, la ley diferencia claramente entre mejoras y reparaciones. El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin derecho a elevar la renta por ello. Es decir, arreglar humedades, instalaciones, caldera o elementos básicos no permite subir el alquiler, aunque suponga un coste elevado para el propietario.
Además, el artículo 19.3 de la LAU exige que la subida solo sea exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el casero notifique por escrito al inquilino, detallando los cálculos realizados y aportando documentación que acredite el coste real de las obras. Sin esa comunicación formal y justificada, la elevación de la renta no es válida.
Por último, el artículo 19.4 de la LAU contempla una excepción importante, y es que el casero y el inquilino pueden acordar de mutuo acuerdo la realización de obras de mejora y una subida de la renta en cualquier momento del contrato, siempre que las obras superen el deber de conservación del artículo 21 y exista consentimiento expreso del inquilino. En este caso, la ley permite la subida, pero nunca de forma unilateral.
