¿Qué es la subrogación de una hipoteca y cómo se hace?

El coste de la hipoteca es el gasto más recurrente de las familias españolas. Cuando se firma, se firman los tipos de interés que existen en ese momento. El principal, el Euríbor, que cerró junio en el 0,852% frente al -0,484% de un año antes. La mayor subida de la historia y que ha propiciado que se doblen las cuotas de las hipotecas. Según Asufin, se espera que las hipotecas variables se encarezcan en torno a 1000 euros.

Por tanto, surge la cuestión de si conviene, siempre que sea posible según el contrato, cambiar la hipoteca a una de tipo fijo, en el que los tipos de interés están blindados después de que se llegue a un acuerdo entre la entidad bancaria o financiera y el cliente. Lo cierto es que según los expertos no hay debate ni una recomendación categórica al respecto. Todo dependerá del contexto económico y personal.

Aunque está claro que en el panorama actual, con el Banco Central Europeo (BCE) anunciando subidas de los tipos de interés que ayudarán aún más a dispararse las hipotecas variables, blindar los intereses es la mejor opción, pasando de una variable a una fija. ¿Qué hay que hacer para cambiar una hipoteca variable a una fija?

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

También denominado cambio de hipoteca de banco, es una operación hipotecaria que posibilita mejorar las condiciones del crédito hipotecario actual cambiando de acreedor con tal de conseguir mejores condiciones. Generalmente, se encuentra un banco que ofrece mejores condiciones para la hipoteca y lo que se hace es subrogarse a ese banco. Es decir, cambiar la deuda de un banco a otro. Será rentable, entonces, cuando el diferencial del euríbor de esa nueva hipoteca sea mejor.

¿Qué tipos de subrogación de una hipoteca hay?

• Subrogación de deudor: cambio de titular por una compraventa. Por ejemplo, que el futuro propietario de esa vivienda que se vende le interesa la hipoteca del vendedor. Por tanto, se subroga la deuda.
• Subrogación de acreedor: es la que nos ocupa. Se trata de cambiar la hipoteca de una entidad a otra porque hay una mejora sustancial de condiciones. O, simplemente, porque cambias el índice de referencia de fijo a variable o de variable a fijo.

¿Cómo se hace la subrogación de una hipoteca?

Esta operación se inicia yendo al banco que tiene la mejor oferta. Este banco realiza al potencial cliente una oferta vinculante que presenta al otro banco. Si el actual en el que se tiene contratado la hipoteca no la mejora, se podrá cambiar de banco.

Evidentemente, esta operación tiene que acabar suponiendo un beneficio de intereses porque estas operaciones tienen generalmente un coste: gestoría, notaría, registro… Y la comisión subrogatoria que puede aplicar el banco. Para una hipoteca media, en torno a los 120.000 euros, los gastos totales podrían rondar los 650 euros. Aunque existen entidades que se hacen cargo de estos gastos.

Por tanto, la subrogación de una hipoteca es una forma de mejorar las condiciones que tiene unos costes limitados y que tenemos que saber valorar para ver si merece o no la pena. Además, el banco se cerciorará antes de ello que eres un buen pagador y no has tenido problema alguno en la anterior. Por ejemplo, que no hayas tenido intereses de demora.

¿Cuáles son las mejores hipotecas para una subrogación?

Según la plataforma financiera Rankia, estas son algunas de las mejores opciones para subrogar la hipoteca:

• Hipoteca Subrogación a tipo variable de Myinvestor: sin comisiones, no vinculaciones, ni gastos hipotecarios. Además, posee uno de los mejores tipos de interés para una hipoteca variable: euríbor + 0,89% a partir del segundo año.
• Hipoteca subrogación Banco Santander: oferta personalizable que promete mejorar las condiciones de la actual.
• Hipoteca Subrogación ING: se hace cargo de todos los gastos.