El Gobierno trabaja en una fórmula fiscal para frenar las subidas del precio del alquiler y de la vivienda en España y la propuesta principal es utilizar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como herramienta para desincentivar que los propietarios incrementen el precio de las rentas cuando firmen un nuevo contrato o renueven el existente.
La iniciativa se estaría diseñando desde el Ministerio de Vivienda en conjunto con el Ministerio de Hacienda y consistiría en reducir los beneficios fiscales actuales a los arrendadores que decidan subir el alquiler.
Actualmente, los propietarios pueden aplicar una reducción general del 50% del rendimiento neto obtenido por el alquiler en su declaración de la renta, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual. Pues bien, con la penalización que plantea el Gobierno, los propietarios que pongan el precio del alquiler más caro cuando les toque renovar el contrato a sus inquilinos perderían una parte de esa reducción del 50%. Por el contrario, aquellos caseros que mantengan o reduzcan el alquiler podrían conseguir mejores ventajas fiscales de cara a la campaña de la Renta 2025-2026.
Sin embargo, el Gobierno ha subrayado que la reducción no desaparecería completamente, ya que el objetivo es seguir favoreciendo el alquiler residencial frente a otras modalidades como el turístico o el de temporada.
Cómo funcionaría la penalización fiscal
La idea que estudia el Gobierno empezaría por el sistema actual de reducciones del IRPF para los arrendadores. En la actualidad, la fiscalidad del alquiler depende del tipo de contrato y de determinadas circunstancias.
Desde la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler pueden oscilar entre el 50% y el 90%, dependiendo de factores como si la vivienda está en una zona tensionada, si se alquila a jóvenes o si el propietario reduce el precio respecto al contrato anterior.
La propuesta que se analiza introduciría un elemento adicional:
- Premiar fiscalmente a quienes mantengan o bajen el alquiler, incluso con deducciones superiores.
- Reducir la ventaja fiscal del 50 % a quienes aumenten el precio del arrendamiento al firmar un nuevo contrato.
Según las informaciones conocidas hasta ahora, la medida no afectaría a las actualizaciones anuales vinculadas al índice de referencia o a la inflación, sino únicamente a las subidas que se produzcan al formalizar un nuevo contrato o tras la renovación de uno anterior.
Un mercado del alquiler bajo presión
La iniciativa se enmarca en un contexto de fuerte tensión en el mercado del alquiler, cuyos precios no paran de subir, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, donde incluso se han puesto de moda tendencias como la de comprar habitaciones para alquilarlas. La especulación es su máximo esplendor.
En los últimos años, el Gobierno ha intentado contener el aumento de precios mediante distintas medidas: límites temporales a las subidas, nuevos índices de referencia para actualizar las rentas y beneficios fiscales para quienes mantengan los alquileres estables.
En 2026, por ejemplo, las actualizaciones anuales de muchos contratos ya se vinculan al nuevo índice de referencia del INE, que sustituyó al IPC como mecanismo para moderar las subidas del alquiler.
Sin embargo, la mayor parte de los incrementos más significativos se producen cuando finaliza un contrato y se firma uno nuevo, momento en el que el precio vuelve a negociarse.
Debate político dentro del propio Gobierno
La estrategia fiscal también ha generado tensiones dentro del Ejecutivo de coalición. Inicialmente, el presidente Pedro Sánchez había anunciado incentivos fiscales, incluso una bonificación del 100% en el IRPF para propietarios que no subieran el alquiler al renovar contratos. Pero a otras formaciones como Sumar no les pareció buena idea al considerar que suponía ampliar los beneficios fiscales de los propietarios.
Ante estas críticas, el Gobierno estudia ahora una fórmula que combine tanto incentivos fiscales como penalizaciones de cara a Hacienda cuando los propietarios tomen medidas en cuanto al precio de sus alquileres, y todo ello con el objetivo de influir en las decisiones de los propietarios sin eliminar completamente los beneficios existentes.
Por el momento, la iniciativa no se ha concretado en un proyecto de ley ni en un real decreto, por lo que su diseño final, su calendario de aplicación y su impacto real en el mercado del alquiler siguen abiertos.
