El Tribunal Supremo ha confirmado que un contrato de alquiler puede extinguirse si los familiares del inquilino fallecido no comunican dentro del plazo establecido al propietario ni el fallecimiento ni su intención de subrogarse en el contrato, incluso aunque hayan seguido pagando la renta. Así lo establece la sentencia 4861/2025, dictada el 30 de octubre,
En el caso que analiza la sentencia, tras el fallecimiento del arrendatario, que había firmado el contrato de alquiler en 1966, la esposa y la hija continuaron ocupando la vivienda y pagando mensualmente la renta, pero no notificaron formalmente ni que el hombre había fallecido ni que querían subrogarse al alquiler, dentro del plazo legal de tres meses.
El casero interpuso una demanda pidiendo la extinción del contrato por incumplimiento del artículo 16.3 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que exige esa comunicación expresa para que la subrogación sea válida. Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial de Cádiz dieron la razón al arrendador y ordenaron el desalojo de la vivienda.
La mujer y la hija recurrieron al Supremo alegando que el casero sabía que el hombre había fallecido y que debía aplicarse una interpretación flexible, según la doctrina fijada por el propio Tribunal en 2018 (STS 475/2018, de 20 de julio).
El Supremo exige que el casero tenga un conocimiento efectivo del fallecimiento del inquilino
El Tribunal Supremo recuerda que, aunque su jurisprudencia admite cierta flexibilidad de los requisitos formales, esto solo puede aplicarse en el caso de que el propietario tenga conocimiento efectivo y en un plazo razonable tanto de que el inquilino ha fallecido como de la voluntad de subrogación del resto de personas que viven en el inmueble.
En este caso, el Supremo considera probado que:
- La propiedad no tuvo conocimiento del fallecimiento hasta más de un año después.
- Ese conocimiento llegó de forma indirecta, a través de un vecino.
- Los pagos de renta realizados tras la muerte del arrendatario se efectuaron a nombre del fallecido, sin ninguna indicación que permitiera deducir una subrogación.
- No consta comunicación escrita de la voluntad de subrogarse hasta pasado ampliamente el plazo legal.
Por ello, el Tribunal considera que no puede imponerse al casero la continuidad del contrato de alquiler cuando no se ha cumplido la obligación legal de comunicación, ya que ello vaciaría de contenido el artículo 16 de la LAU de 1964.
Además, el simple pago de las rentas tras el fallecimiento del inquilino no equivale a una subrogación válida, ni demuestra por sí solo que el propietario conociera la situación.
La Sala subraya que la doctrina de flexibilización no opera de forma automática ni permite subrogarse “en cualquier momento”, sino que exige una actuación diligente por parte de los familiares que quieran conservar el contrato de arrendamiento.
