El Tribunal Supremo ha confirmado la validez de una cláusula de prórroga indefinida incluida en un contrato de alquiler, y permite al inquilino permanecer en la vivienda hasta un máximo de 30 años, pese a que el contrato inicial tenía una duración de ocho. Esto se debe a que el acuerdo fue tomado libremente por las partes y no vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Según la sentencia de 7 de octubre de 2025, en el año 2000, la Caja de Ahorros Municipal de Burgos, entonces propietaria del inmueble, firmó un contrato de arrendamiento de ocho años con un particular que también utilizaría la vivienda como despacho profesional. Posteriormente, se firmó un anexo en el que se acordó que el inquilino podría prorrogar el contrato de forma indefinida, siendo dicha prórroga obligatoria para el casero y opcional para el arrendatario.
Se llegó a este acuerdo porque el inquilino había asumido la rehabilitación completa del inmueble, y añadir esta cláusula le ofrecía una garantía de uso prolongado como compensación por dicha inversión. En 2017, una sociedad compró el edificio y se subrogó a dicho acuerdo, pero años después quiso desahuciar al inquilino por expiración del plazo contractual, al considerar que la prórroga indefinida contradecía lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El nuevo propietario alegó que la cláusula contradecía la LAU y debía aplicarse la tácita reconducción
Su argumento fue que la cláusula de prórroga indefinida era nula por contravenir el artículo 10 de la LAU, que regula la duración mínima y las prórrogas de los contratos de vivienda. Según el casero, mantener un contrato sin plazo contradecía la finalidad de la ley, que desde 1994 limita la duración para evitar arrendamientos perpetuos.
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos desestimó la demanda, al considerar válida la cláusula pactada entre las partes, basándose en el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil). La Audiencia Provincial de Burgos confirmó el fallo y avaló la aplicación analógica de la doctrina del Tribunal Supremo contenida en la STS 582/2009, de 9 de septiembre, que resolvió un caso similar relativo a arrendamientos de uso distinto del de vivienda. No fijó un límite concreto, pero aceptó que la prórroga indefinida podía entenderse válidamente pactada por razones justificadas.
El Supremo fija el límite máximo en 30 años para evitar una cesión perpetua
El Tribunal Supremo confirmó la validez del contrato prorrogado, al considerar que la cláusula fue libremente pactada, tenía una justificación objetiva (la rehabilitación del inmueble a cargo del inquilino), y no generaba un desequilibrio contractual.
Consideró que esta prórroga no convierte el contrato en perpetuo, sino que se enmarca dentro del principio de autonomía de la voluntad contractual (artículo 1255 del Código Civil), que establece que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”, además no infringe normas imperativas de la LAU. En concreto, afirma que “la cláusula no queda al arbitrio exclusivo del inquilino, sino que responde a un acuerdo bilateral motivado y ajustado a la finalidad del contrato”.
Sin embargo, para evitar una cesión vitalicia o perpetua, el Supremo impuso un límite máximo de 30 años, aplicando por analogía el artículo 515 del Código Civil, que regula el usufructo. Esta duración, según la Sala, resulta “razonable y proporcional a la voluntad inicial de las partes” y evita una afectación indefinida al derecho de propiedad.
También aclaró que no se trata de tácita reconducción, ya que la prórroga deriva de un pacto expreso y formalizado en el contrato, y no del silencio de las partes al vencimiento del plazo.
